شركات متوسطة تدرس الاندماج.. والصغيرة قد تضطر للانسحاب قسراً
قرارات الحكومة بضبط سوق العقار تلقى بتأثيرات مباشرة على المطورين.. والكل يحسب التداعيات
يبدو أن القرارات الحكومية الصادرة مؤخراً بإلزام الشركات بعدم طرح أى وحدات للبيع دون الحصول على قرار وزارى باعتماد المخطط العام للمشروع ستكون ذات تأثيرات مباشرة على خارطة السوق العقارى بأكمله.
فوفقاً لأوساط عقارية فإن الضوابط الجديدة ستكون صعبة للغاية على غير الشركات الثقيلة وهو الأمر الذى يفتح باب التوقعات بإحتمالية عمليات انسحاب منظمة لعدد من الشركات العقارية الصغيرة إلى طالما أعتمدت على أموال المشترين لتمويل البناء.
ورأت المصادر أن الضوابط الجديدة قد تدفع الشركات المتوسطة لدراسة فكرة الإندماج لخلق كيان قوى قادر على الإيفاء بالمتطلبات الجديدة التى تشترط التنفيذ بنسب عالية من أموال الشركة وليس من أموال العملاء كما كان فى السابق.
وعليه يذهب بعض المراقبين أن الضوابط الجديدة من شأنها رسم خارطة جديدة لشركات التطوير العقارى بحيث لا يبقى منها إلا المستثمر الجاد الملىء ماليا فى الوقت الذى يتوقع معه عملية فلترة قاسية على شركات كثيرة قد تفضل الإنسحاب من السوق لأنها غير قادرة على الإيفاء بالمتطلبات والاشتراطات التى وضعتها الحكومة.
وأى كان الأمر فإن النتائج المترتبة على القارات الجديدة ستصب كمحصلة نهائية لصالح السوق العقارى لأنها تبدو بمثابة عملية تنظيف كبيرة للشوائب التى اعترت السوق العقارى على مدار السنوات الماضية بحيث يكون السوق العقارى موثوقاً ويحوى مقدارا كبيرا من المصداقية وهو الأمر الذى يصب فى صالح المطور والمشترى وكافة الأطراف.
وكانت الحكومة قد وضعت الحكومة خطوطًا واضحة ومحددة لبيع الوحدات العقارية مرتبطة بالتنفيذ على أرض الواقع لضمان حقوق المشترين حيث ألزمت جهة الولاية بإدراج «الضوابط» الجديدة الخاصة ببيع وحدات مشروعات التطوير العقارى ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.
وألزم القرار الجديد المطور العقارى بفتح حساب بنكى مستقل للمشروع أو أى من مراحله المطروحة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص الإيرادات والمصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا.
ويلتزم المطور العقارى فى حالة حصوله على قرض بفتح حساب مدين على أن يكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات، أو أى حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزى المصرى.
فلترة عنيفة تنتظر المطورين والمستثمر الملىء سيكون قادراً على الوفاء.
ووفقًا للقرار فإنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.
ويلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع أو أى من مراحله تتناسب قيمته مع المساحة المطلوب طرحها للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ فى صورة نقدية أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو عبر التسهيلات الائتمانية الخاصة، أو خطاب ضمان بنكى، ويتحدد ذلك محسوبًا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا للمساحة بنسبة تنفيذ
وتضمنت القواعد أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد، ويكون على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالى نصف سنوى إلى جهة الولاية، يكون معتمدًا من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.
ما أقدمت عليه الحكومة يرفع مصداقية السوق وينظفه من الشوائب والدخلاء.
ونصت المادة (5) على أنه مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقارى والعميل، فى حالة تأخر المطور العقارى فى تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه فى العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشرط التعاقد واستخراج التراخيص طبقا للقوانين المنظمة، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقارى والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها طبقًا للعقد مع المطور العقارى، يتم منح المطور اثنى عشر شهرًا للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهرًا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.
وفى حال تجاوز مدة التأخير عن (24) شهرًا يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده فى خلال مدة 3 أشهر من الطلب.
ويسرى حكم هذه المادة على كل المشروعات، بما فى ذلك المشروعات الجارى تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط، وفى حال النص فى العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الوارد بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجارى تنفيذها فى حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال اثنى عشر شهرًا من تاريخ صدور هذه الضوابط، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمشروع.