شركات التطوير العقارى تئن: دورة رأس المال بطيئة جدًا
هذا هو الحل: دخول البنوك كطرف ثالث يدفع ثمن الوحدة للمطور ويقسط للعميل
- مطالب بتغطية مشاريع قيد الإنشاء بنكيًا ومخاوف من اختناقات مالية تضرب شركات وتخنق أخريات
- دخول القطاع المصرفى يضمن تعظيم المنافع لثلاثة أطراف البنك والعميل والمطور ويحمى القطاع العقارى بسياجات ثقيلة
كشفت أوساط شركات التطوير العقارى عن وجود أزمة مادية عميقة تئن تحت وطأتها غالبية الشركات خصوصا تلك التى توسعت فى مد آجال السداد إلى سنوات تصل إلى 15 سنة.
وتتلخص الأزمة الراهنة فى أن الشركات التى اضطرت تحت وطأة التعويم وتوارى السيولة إلى طرح مشاريع قصيرة الأجل للبيع عبر أنظمة سداد طويلة الأجل وهو الأمر الذى خلق فجوة مالية «كانت متوقعة» بسبب بيع مشاريع تكلفت 100% من تكلفتها دون أن تتمكن هذه الشركات من استرداد إلا حوالى 40 أو 50% من أثمان بيعها.
وأوضحت المصادر أن هناك انكشافات مالية بدأت تظهر لدى بعض شركات التطوير العقارى بشكل قد يؤدى إلى احتمالية إفلاس البعض أو خروج البعض من القدرة على البقاء والوفاء بالالتزامات التعاقدية فى أقل تقدير.
وفى ضوء هذه الأجواء تطالب شركات التطوير العقارى بالعمل على إيجاد منظومة سداد جديدة ثلاثية الأطراف تتكون من المطور والعميل والبنك بحيث يتولى الأخير بعد تأكده من عملية الملاءة المالية للعميل والقدرة التشغيلية للتمويل من طرح حلول تمويلية تضمن للأطراف الثلاثة تحقيق منافع مالية عالية العوائد على النحو التالى: -
1–المطور الذى سيتمكن من طرح منتجات عقارية قصير الأجل يتم سدادها بحلول تمويلية قصير الأجل وهو ما يقضى على أى فجوة مالية قد تنتج من اختلاف التمويل مع طبيعة المشروع.
2–العميل الذى سيتمكن من شراء وحدة عبر نظام سداد طويل الأجل يتماشى
3 – البنك الذى سيجد نفسه أمام بيئة عمل كبيرة و«فاق تمويلية لا حدود لها وبالتالى سيتمكن من ضخ أمواله إلى عملاء هم بالفعل لديهم قدرة وملاءة مالية متجددة كما أن البنك سيتولى الوصول إلى قلب القطاع العقارى النابض عبر الشركات العقارية القادرة على تقديم منتجات عقارية متطورة ومتجددة.
وعليه يمكن القول بأن شركات العقار بدأت تعانى عمليًا وماليًا من دورة رأس المال المتباطئة للغاية التى تضطرها للعمل بأقل من نصف طاقتها التشغيلية وربما ربع طاقتها التشغيلية عبر الاكتفاء بمشروع وحيد حتى ينتهى.
وتسعى شركات التطوير العقارى إلى تعديلات تسويقية تضمن البيع على الخريطة التى تضمن تمويل البنوك للوحدات التى مازالت رهن التصميم والإنشاء خصوصًا أن غالبية المشاريع المطروحة هى من هذه الفئة وبالتالى فإن ثمة حلولا تمويلية تغطى هذه الشريحة العريضة ستضفى على صناعة العقار أبعادا مؤسسية وأطرا ضامنة ستكون كافية للوصول إلى سوق عقارى ثقيل ومتزن ومحمى بسياجات حصينة تضمن للعميل والمطور والبنك العمل فى منظومة صحية واضحة.