«الكاحول» كلمة السر فى مخالفات المبانى
«الحصان» يتحمل المخالفات وصاحب العقار الحقيقى فى الظل
7 ملايين عقار مخالف فى مصر.. وأصابع الاتهام تشير لفساد المحليات
«شياطين الإنس».. هكذا لقب ضحايا قانون التصالح أصحاب الأبراج المخالفة، والذين سلبوا المشترين «تحويشة العمر» مقابل شقة فى برج مخالف، ليجد المواطن نفسه فى مواجهة مباشرة مع القانون، بينما صاحب العقار الذى تلاعب بالمشترين وبالأوراق وبالقانون فى أمان.
وتبدأ الحكاية بتصريح بناء مضروب، يخدع به صاحب العقار ضحاياه أثناء كتابه العقد، والذين جاء أغلبهم عن طريق سمسار محل ثقة ، ليجدوا أنفسهم فى النهاية تحت طائلة القانون، بينما يظهر فى الصورة شخص آخر يسمى الكاحول يستخرج التراخيص باسمه، وعند البحث عنه لا تجد له أثرا، بينما صاحب العقار المخالف يحصل على الملايين ويتمتع بها، ويذهب ليكرر فعلته فى مكان آخر ليقع ضحيته أناس آخرون لا ذنب لهم سوى أنهم كانوا يحلمون بأربعة حوائط تخفى أجسادهم وآلامهم.
فتملك شقة فى أى مكان حلم يراود الكثير من الشباب، ومن خلال سمسار معدوم الإنسانية يصل الشاب لشقة فى عقار ويشتريها ليكتشف الكارثة بعد ذلك، وهى أن شقة العمر فى عمارة مخالفة، وما إن يبدأ فى التشطيبات تبدأ المشكلات فى الظهور، ومنها عدم قيام صاحب البرج بإدخال المرافق مثل المياه والغاز الطبيعي، والأمر لا يتوقف على ذلك فقط بل يتهرب صاحب البرج من دفع قيمة عدادات الكهرباء للسكان، الأمر الذى أثار غضب الكثير منهم خاصة بعدما أعلنت وزارة الكهرباء عن بدء التقديم عن العدادات الكودية الخاصة بالأبراج المخالفة ولمن يفوته قطار التقديم ليس أمامه سوى الدخول فى حرب سرقة التيار الكهرباء.
مئات الجنيهات يتكبدها ضحايا الأبراج المخالفة حتى أن يتم تركيب العداد، خاصة بعدما وصلت قيمة الممارسة الآن لـ 1500 جنيه شهريًا بعدما كانت تتراوح بين 250 و 475 جنيها كل 3 أشهر، وبعد تهرب أصحاب الأبراج من التصالح أصبح سكان العقار ملزمين بدفع قيمة الممارسة ودفع قيمة العدادات ومقايسات تركيب المياه وغيرها من الالتزامات.
كل هذه المخالفات يتحملها المشترى الذى وقع ضحية لمافيا البناء، والتى تضم مقاولا وموظفا باع ذمته وضميره، وشخص يسمى الكاحول سمح لنفسه أن يكون جزءا من لعبة الضحك على المواطنين، ومن هؤلاء «ح. ح»، الذى رفض الحديث عن القصة خوفًا من المساءلة القانونية، وبعد جدال، سرد قصته قائلاً إن الكاحول ليس ضحية لصاحب البرج، فجميعنا يعلم المخاطر التى قد نتعرض لها فى المستقبل، ولكن الحاجة تدفعنا للقيام بهذا الفعل، وأشار إلى أن الكاحول يحصل على مبلغ يتراوح بين 100 ألف إلى 400 ألف جنيه على حسب المنطقة.
وأشار «ح» إلى أنه بالفعل تصدر لجميع القضايا بالنيابة عن صاحب البرج بداية من الممارسات مع شرطة الكهرباء مروراً بالتصالح فى قضايا المياه، والتصدر للمشكلات مع السكان، وأضاف قائلا: فى المعتاد لا يعلم السكان عن الكاحول شيئا، فهو لا يظهر فى الصورة، ولكنه اسمه يظهر فى الأوراق فقط، وبعد بيع البرج وظهور مشكلات المياه والكهرباء يتعلل صاحب البرج بأن له شريكا آخر، وهو المسئول عن كل هذا ويختفى هذا الشريك ولا يعلم عنه أحد شيئاً.
قانون لمواجهة الظاهرة
وجاء بيان وزارة التنمية المحلية بأن المسئول الأول عن دفع قيمة المصالحة هو صاحب البرج الأصلى ليثلج صدور الضحايا، وحال تهربه يقوم قاطنو الشقق بالإبلاغ عنه حتى تتمكن الجهات التنفيذية من ضبطه وإحضاره، ولكن هذا الأمر أثار تخوف العديد من السكان خاصة أنهم لا يضمنون تلاعب أصحاب الأبراج، وكيف يثأرون منهم بعد ذلك حال معرفتهم بمن قام بالإبلاغ عنه.
وأشار بيان الوزارة إلى أنه فى حالة رفض مالك العقار التصالح يتم الإبلاغ عنه، لتتولى الجهة الإدارية المختصة محاسبته وإلزامه بالتصالح، كما أن اللائحة التنفيذية لقانون التصالح تحدثت عن سداد مبلغ جدية تصالح بقيمة 25% وذلك وفقاً لـ6 أنواع من المخالفات، وصدر بها الكتاب الدورى من اللواء محمود شعراوى رقم 199 لسنة 2020.
وبحسب البيان يحصل من يتقدم بطلب التصالح على ما يفيد انتظار اللجنة الفنية للنزول واتخاذ إجراءات التصالح، وبعدها يتم خصم جدية التصالح بنسبة 25% من قيمة المخالفة، ولكل شخص الحق فى التقسيط على 3 سنوات دون فائدة بنكية بأقساط ربع سنوية.
كثير من الأسئلة تتبادر إلى الأذهان منها كيف تمكن أصحاب الأبراج المخالفة من الهرب من المسئولية القانونية خلال السنوات الماضية، وكيف تلاعبوا بالقانون وأقاموا مبانى مخالفة وباعوها وتربحوا من ورائها دون أى مساءلة؟
«الكحول» أو «الحصان» هو كلمة السر وراء هذه المشكلة الكبيرة بين أصحاب الشقق وبين أصحاب الأبراج المخالفة، وتعود قصة الكاحول لـ 50 سنة مضت أو أكثر، حيث كان الظهور الأول له فى محافظة الإسكندرية، فهو من يبيع اسمه لصاحب البرج مقابل مبلغ مالى على أنه يتصدر للمشكلات القانونية ويختفى وراءه المخالف الحقيقى، بينما يساندهما بعض موظفى الأحياء الفاسدين
ويدخل مسمى الكاحول ضمن قانون البناء الموحد تحت مسمى آخر بـ«المسئول» أو «مدير الأعمال»، وهو من يقوم بإرسال إعلان على يد محضر إلى الجهة الإدارية بمسئوليته عن البناء، ويتم الاطلاع على تحقيق شخصيته، والحصول على صورة ضوئية من بطاقة الرقم القومى، كما يتم تصويره بموقع العمل، والتوقيع على إقرار بأنه المسئول عن الأعمال.
وقال أحد السماسرة، إن الكاحول أو ما يسمى بالحصان لقب بهذا الاسم بسبب سرعة الهرب من المسئولية القانونية وقدرته على الاختفاء بعدما يتحمل كافة القضايا والمخالفات عن أصحاب الأبراج الحقيقيين.
وبحسبما قاله السمسار يكون المقابل مبالغ مالية طائلة متوسطها ما بين 100 ألف جنيه إلى 300 ألف جنيه، وحول المواصفات الواجب توافرها فى الكحول، قال إنه يجب أن يكون معروفاً ومضموناً ويوقع على كل الأوراق التى تفيد تسجيل البرج المخالف له مع توقيع أوراق أخرى تفيد إعادة بيعه لصاحبه الحقيقى على أن تترك خانة التاريخ مفتوحة.
وكشف السمسار تفاصيل أكثر بشأن الكاحول وقال إنه حال ضبطه أمام الجهات التنفيذية واعترافه باسم صاحب العقار الحقيقى يكون اعترافه بدون قيمة قانونية، لأن جميع الأوراق الرسمية تثبت أنه المسئول عن العقار، وبالتالى فكل المخالفات تكون باسمه هو، بينما يختفى مالك العقار الحقيقى.
مشاكل بالجملة
تلك الممارسات الشيطانية جعلت من أصحاب الأبراج المخالفة يتنصلون من التزاماتهم باستكمال تشطيب العقار من الداخل، أو دفع قيمة عدادات الكهرباء أو تركيبها، وعدم توصيل المياه للعمارات، وبحسبما قاله الأهالى فى بولاق الدكرور خاصة شارع أحمد الخطيب: إن المياه تنقطع يوميًا قرابة 10 ساعات بسبب عدم توصيل خط المياه الحكومي، بينما يعتمدون على خط مياه تم تركيبه بالجهود الذاتية، وفى حالة انقطاع المياه يكون الاعتماد على مياه «الطُلمبة»، وهى غير صالحة للاستخدام الآدمى بسبب رائحتها النفاذة والتى تشير إلى أن مصدرها من الصرف الصحي، ولهذا أصبح الأهالى يعتمدون على شراء المياه المعدنية بشكل يومي.
وقال أحد قاطنى الشقق فى الأبراج المخالفة بمنطقة بولاق الدكرور: إن صاحب البرج تشاجر معه من قبل بسبب إعلانه عن اسم صاحب البرج الأصلى لرجال شرطة الكهرباء أثناء مرورهم، بل إنه طالبه بعدم الإعلان عن اسمه بعد ذلك لأى جهة تنفيذية، مشيراً إلى أن له شريكا آخر.
وأكد صاحب الشقة أنه رفض مشاركة صاحب البرج فى دفع قيمة ممارسة مدخل البرج، بينما امتنع صاحب البرج عن دفع قيمة العداد الموجود فى عقد التمليك بحجة أنه متواجد فى البلد هربًا من أعين الشرطة، ووعد المشترى أن يتم تعويضه عن دفع قيمة مقايسة المياه.
وقال «ط. ك» أحد قاطنى الشقق فى الأبراج المخالفة: «عايشين فى نكد ليل ونهار بسبب تورطنا فى شراء شقة ببرج مخالف، وتشاجرت مع السمسار الذى دلنا على الشقة، ولكن بلا جدوى»، وأضاف: فكرت فى بيع الشقة للهرب من هذه المشكلات ولكن دون جدوى أيضاً بسبب توقف عمليات البيع والشراء.
وناشد الضحايا الرئيس عبدالفتاح السيسي، ورئيس الوزراء مصطفى مدبولي، وعاصم الجزار وزير الإسكان وأعضاء مجلس النواب ضرورة النظر لهم بعين الرحمة بعدم إزالة أبراجهم حتى لا يصبحوا مشردين، فليس لهم مأوى آخر سوى هذه الشقق، مطالبين الجهات التنفيذية بالبحث عن أصحاب تلك الأبراج ومحاسبتهم قانوناً بدفع قيمة الغرامات، وإجبارهم على استكمال تشطيب الأبراج وتوصيل خطوط المياه الحكومية، وعدم اللجوء إلى تغريم أصحاب الشقق أنفسهم قيمة المصالحة حتى حال هرب صاحب البرج لعدم قدرتهم المالية.
الكاحول ثغرة قانونية
من جانبها، قالت إنجى محمد الخبيرة القانونية: إن الكاحول والذى يتستر وراءه صاحب العقار الحقيقى حال ضبطه وإحضاره،
وأشارت إلى أنه فى حال وجود كاحول يصعب على صاحب الشقة أن يلزم صاحب البرج دفع قيمة التصالح، فالكاحول هو المالك الظاهر للأرض والعقار، وبذلك يمون هو الملزم بدفع قيمة التصالح ويجوز للسكان الرجوع بالدعوى القانونية عليه وإلزامه بقيمة مصاريف التصالح والتعويض.
وأضاف محسن أبوضيف، المحامى بالنقض والدستورية العليا، إن مسئولية التصالح تقع على كاهل صاحب العقار نفسه، وليس أصحاب الشقق فهم ضحايا وليسوا مسئولين عن كون العقار مخالفاً.
وأشار المحامى بالنقض والدستورية العليا إلى أن هناك شكلا آخر للمخالفة، وهو أن يقوم شخص ببناء عقار مخالف ثم يبيعه لشخص آخر، ويقوم الشخص الآخر بالتصالح فى هذه المخالفة، ولكن فى هذه الحالة هل تسقط القضية عن الطرف الأول وهو صاحب القضية الأساسية؟
وقال «أبوضيف»: إن هذه الحالة أثارت جدلا قانونيا كبيرا فى عدد من المحافظات، خاصة أن مشترى العقار يرفض منح مالكه الأساسى صورة من التصالح إلا بعد مشاركته فى دفع قيمة المصالحة، وبذلك قد يجد الشخص نفسه معرضا للسجن أو الغرامة رغم أنه باع العقار، مشيراً إلى أن هناك حلين لتلك القضية، الأول: أن يحاول الطرف الأول وهو صاحب قضية البناء الأساسى الحصول على صورة من التصالح من مجلس المدينة، ويقدمها للمحكمة ليثبت التصالح وبذلك تسقط القضية، أو أن تقوم المحكمة بمخاطبة المجلس المحلى بضرورة الرد على المخالفة بصورة من التصالح، وبذلك يصبح المجلس ملزما بتقديم صورة التصالح وتسقط القضية.
سوء إدارة
وأكد الدكتور حمدى عرفة، خبير الإدارة المحلية واستشارى تطوير المناطق العشوائية، أن سوء إدارة ملف البناء من قبل الأغلبية العظمى من قيادات الإدارة المحلية بداية من بعض المحافظين، وصولاً إلى بعض رؤساء الأحياء والمراكز والمدن، هو السبب فى تفاقم المشكلة بهذا الشكل، مما أثر بطريقة واضحة على زيادة المبانى المخالفة وانهيار العقارات وزيادة أعداد الأدوار المخالفة بالعقارات.
وقال «عرفة»: إنه طبقًا لآخر تقرير وإحصائيات رسمية صادرة عن لجنة الإسكان، فإن هناك 2 مليون و800 ألف عقار مخالف، فيما قال له اللواء محسن النعمانى وزير التنمية المحلية الأسبق، إن عدد العقارات المخالفة فى مصر يصل إلى 7 ملايين عقار.
وأشار «عرفة» إلى وجود علاقة قوية جداً بين ملف البناء المخالف وزيادة العشوائيات، معبرًا عن تحمل مسئولية قيادات الإدارات المحلية فى المحافظات المسئولية، وقال إن عدم تفعيل قانون البناء الموحد حتى الآن وعدم تعديل قانون هيئة المجتمعات العمرانية وغيرها من القوانين الأخرى المتعلقة بالمبانى.
واقترح «عرفة» عدة استراتيجيات تنفيذية لتطوير عمل الإدارات المحلية فى ٢٧ محافظة والمديريات التابعة لها، تجاه ملف البناء لعدم انهيار المبانى أو زيادة العقارات المخالفة فضلاً على القضاء على العشوائيات، مطالباً بضرورة تعديل قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 البيروقراطى والذى يساهم فى زيادة العقارات المخالفة بطريقة غير مباشرة، فضلاً عن أنه يؤدى إلى تدهور التخطيط العمرانى فى البلاد، وهو ما لم يتم تعديله حتى الآن لأسباب غير مفهومة وغير معلنة.
وأضاف: لابد من إعادة هيكلة جهاز التفتيش على البناء التابع لوزارة الإسكان من الناحية المالية والإدارية من خلال مخاطبة الجهاز المركزى للتنظيم والادارة بذلك وإعادة التوصيف الوظيفى للعاملين به حيث لا يوجد أى فروع للجهاز فى المحافظات ويوجد به حالياً 43 موظفاً وتوصياته غير ملزمة، كما أنه لم يتم منح صفة الضبطية القضائية لموظفيه، فضلاً عن عدم فعاليته تجاه مخالفات البناء.
وطالب «عرفة» المحافظين بتطهير الأحياء والمدن والمراكز والوحدات القروية من الفاسدين فى الإدارات الهندسية وإلغاء ندب الحاصلين على المؤهلات المتوسطة كمرحلة مؤقتة، لحين نقل الإدارات الهندسية إلى وزارة الإسكان.
وتابع «عرفة» بقوله: وللخروج من الأزمة يجب أيضاً تعديل قانون الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979م لوجود مواد مشتركة بين وزارة التنمية المحلية ووزارة الإسكان، تتعلق بصفة مباشرة بمشكلة العشوائيات والبناء المخالف وهو ما لم تفعله وزارة الاسكان حتى الآن، ولابد من سرعة تعديل قانون المجتمعات العمرانية رقم 58 لسنة 1979م الذى له علاقة مباشرة بتقسيم المحافظات الجديد، والذى يؤدى إلى انخفاض عدد المناطق العشوائية التى تتزايد يوما بعد يوم فلا يعقل ان يتم العمل بقانون أكثر من 40 عاماً حتى الآن، ولابد من سرعة نقل جميع الادارات الهندسية التابعة لـ 184 مركزاً و92 حياً و1211 وحدة محلية قروية و214 مدينة تتبع الإدارات المحلية إلى مديريات الإسكان المنتشرة فى المحافظات البالغ عددها 27 محافظة، لأنها هى المختصة حيث إن عدد المهندسين فى تلك الإدارات لا يتعدى 8% والباقى هم من حملة دبلومات تجارة وصنايع، ولا بد من اهتمام المحافظين بمحدودى ومعدومى الدخل من حيث توفير المساكن لهم بأسعار رمزية مناسبة منعاً وتجنباً لزيادة العشوائيات والبناء المخالف.
ونوه بقوله: قانون البناء الموحد به ثغرات عديدة تؤدى إلى وجود فساد من جميع الأطراف سوء من بعض العاملين فى الإدارات الهندسية بالوحدات المحلية المختلفة هذا من جانب ومن بعض المواطنين الذين يعجزون على الحصول على تراخيص البناء المختلفة نظراً لصعوبة الإجراءات من جانب آخر وأن الحل يكمن فى تعديل قانون البناء الموحد.
وتابع قائلاً: لابد من تشريع قانون جديد يسمح بحبس كل من المقاول أو المهندس الذى ينفذ أى إنشاءات مخالفة، علاوة على حبس صاحب العمارة المخالفة ذاتها.
ارقام في معلومات
400 ألف جنيه قيمة الكاحول فى السوق
7 ملايين عقار مخالف فى مصر
1500 جنيه قيمة الممارسات شهرياً
10 ساعات متوسط انقطاع المياه فى المناطق الشعبية