ريماكس: سوق العقارات لا يواجه فقاعة.. ولكنه يشهد بعض التحديات
قال خالد ناصر، رئيس مجلس الإدارة والمدير الإقليمى لشركة ريماكس، إن السوق العقارات المصرى لا يعانى من وجود فقاعة عقارية لكنه يشهد بعض التحديات.
جاء ذلك خلال مشاركة ريماكس فى ندوة عن سوق العقارات لمناقشة ظاهرة " الفقاعة العقارية فى معرض بيزنكس 2018.
وأوضح خالد خلال الندوة أن الفقاعة العقارية هي ازدياد في أسعار العقارات زيادة مضطردة بناءً على زيادة الطلب والمضاربات، هي تحدث نتيجة لعدة عوامل شراء غير حقيقية، من ضمنها التسهيلات الائتمانية التي توفرها البنوك والتي بالتالي تشجع العديد ممن لا يملكون قوة شرائية حقيقية على شراء العقارات ، وبالتالي زيادة حجم الطلب في السوق العقارية.
كذلك تتسبب المضاربات الكاذبة المتضخمة في ارتفاع الاستثمارات في أصول ما إلى ما هو أكثر من قيمتها الحقيقية موضحا أن هذه العوامل تؤدي إلى ارتفاع الأسعار بصورة مبالغ فيها ولا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية بسبب زيادة الطلب غير الأصيلة.
وعندما يتراجع الطلب يؤدي ذلك إلى هبوط حاد في الأسعار وانهيار السوق العقارية، وهو ما يسمى بالفقاعة العقارية.
وأضاف خالد أن الوضع مختلف تماما في مصر.
فنقطة التحول حدثت عند تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016 ، فارتفعت عائدات البنوك الى 20% لامتصاص السيولة من السوق وإبطاء عجلة التضخم ومحاربة السوق السوداء.
وأدى تحرير سعر الصرف كذلك إلى ارتفاع أسعار مواد البناء، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الطاقة حوالي 200%، وارتفاع الجمارك على الصادرات من بعض مواد البناء، وتطبيق ضريبة القيمة المضافة مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات
بينما ساهم تحرير سعر الصرف للجنيه من ناحية أخرى في جذب استثمارات للمصريين الذين يعيشون في الخارج، حيث أصبحت القوة الشرائية للدولار أعلى من نسبة الزيادة في أسعار العقارات، مما خلق فرصة شرائية جيدة بالنسبة لهذه الفئة.
وأكد خالد أن ما تمر به سوق العقارات في مصر بالتالي ليس فقاعة عقارية لأنه نتيجة لارتفاع أسعار البناء والضرائب المستحدثة، وهذه كلها عوامل من غير المتوقع أن تتغير في المستقبل القريب.
وأضاف أن السوق العقارية في مصر تعاني من بعض التحديات حاليا تكمن في القدرة الشرائية والسيولة، فعلى الرغم من أن المطورين العقارين يقدمون العديد من التسهيلات في تسديد الأقساط، فما زالت تعتبر مرهقة للغالبية.
كذلك تأثر السيولة بسبب ارتفاع الفوائد البنكية، وارتفاع أسعار العقارات مما يهدد بعائد استثماري غير مضمون عند إعادة البيع، والخوف من تذبذب سعر العملة، والضرائب العقارية، وعدم وجود صناديق استثمارية عقارية كبرى.