إشراقات:
حدثتكم قبل عام مضى.. عن أسعار العقارات فى مصر.. والتى شهدت طفرات غير طبيعية.. وﻻ حتى منطقية.. فعندما تكون أسعار الشقق فى جوف الصحراء.. أعلى من أسعارها فى الزمالك والدقى والمعادى.. فلابد وأن هناك شىء غلط.
وهذا هو ما أطلق عليه الخبراء مصطلح الفقاعة العقارية.. وهى عبارة عن طفرة وزيادة غير مبررة فى أسعار العقارات.
واليوم وغداً أقدم لكم رؤية اقتصادى حكيم.. للأسف الشديد لم أجد اسمه على رؤيته.. ونظرا لأهميتها وخطورتها.. سأنشرها لكم اليوم وغداً لطولها ولعدم اختصارها.. يقول الخبير الاقتصادى:
(كما تنبأنا والكثيرين من الخبراء فى الشأن العقارى فى مصر منذ نهاية ٢٠١٧ للسوق المصرى يحدث الآن. منذ خمسة أشهر شهد مؤشر البورصة المصرية أعلى نقطة فى تاريخه ١٨ ، ٤١٤ واليوم ينخفض مؤشر البورصة إلى ١٣ ، ٢٨٣ أى حوالى ٥٠٠٠ نقطة أو ما يقارب ٣٠٪ من قيمته السوقية. أرقام البورصة دائماً هى مؤشر لاقتصاد الدول فهى دائماً تسبق الأسواق صعوداً وهبوطاً بمدة ستة أشهر تقريباً واستناداً لتلك المؤشرات فأنا رأيى أن السوق المصرية فى طريقة إلى حالة من الهبوط والركود ويعود ذلك لعدة أسباب:
أولاً: ضعف السيولة نتيجة تجميد كميات ضخمة من الأموال فى الشهادات ذات العائد المرتفع ١٦-٢٠٪.
ثانياً: تجميد عدد كبير من الأموال فى أصول عقارية أكثر من النسب العالمية للمحفظة الاستثمارية للأفراد والتى لابد وأن تتنوع ما بين العقار والسيولة والأسهم وخلافه وطبقاً للدراسات العلمية لابد إلا تتجاوز نسبة الاستثمار فى العقار من ٣٠ - ٤٠٪ من إجمالي الثروة إلا أن تلك الأرقام قد تم تجاوزها إلى ما يقرب من ٧٠٪ لغالبية المستثمرين مما يؤدى إلى لجوء الأفراد إلى بيع العقارات فى حالة الاحتياج إلى سيولة لتغطية نفقات تعليم/ زواج/ علاج... إلخ إلا أن الأسعار التى اشترى بها المستثمرون أسعار باهظة لا تؤدى إلى ربح على المستوى القصير والمتوسط ولا تتناسب مع التكلفة الفعلية ومبالغ فيها مما سيؤدى إلى لجوء الناس إلى البيع بقيمة أقل من المشترى بها وذلك سيؤدى إلى انخفاض كبير فى أسعار العقار وخسائر كبيرة للأفراد.
ثالثاً: غالبية ما تم بيعه من عقارات خلال الفترة الماضية تم بالتقسيط على ٨ - ١٥ سنة ولذلك حينما يتم عرض وحدات للبيع لن يكون هناك طلب على شراء تلك الوحدات لأن نسب المسدد ستكون اعلى بكثير من أن يقوم المشترى بالشراء من الشركات مباشرة والتمتع بميزة المقدم البسيط والقسط الطويل الأجل.
رابعاً: منذ ٤ نوفمبر ٢٠١٦ وحتى الآن أى ما يقرب من سنتين لم ترتفع الأجور والمرتبات بما يقارب نسبة التضخم التى حدثت نتيجة تعويم الجنيه المصرى ولذلك من المتوقع أن تحدث حالة من التعثر لدى الكثيرين عن سداد الأقساط العقارية نتيجة التضخم الشديد فى أسعار الخدمات (كهرباء/ مياه/ غاز/ طاقة) وأسعار الأغذية وأسعار السيارات وكل ما يرتبط بتكلفة الحياة اليومية للمواطن الذى سيكون استنزف ما لديه من مدخرات لتغطية فرق تكلفة المعيشة وسداد الأقساط.
خامسا: توقف الأفراد عن سداد الأقساط سيؤدى بالتبعية حتماً إلى تعثر الشركات العقارية عن سداد أقساط الأراضى التى اشتروها من الدولة بأسعار مبالغ فيها باهظة الثمن لا تتناسب مع مصر وسيؤدى ذلك إما إلى سحب تلك الأراضى أو إعادة جدولة الديون بفوائد كبيرة علاوة على إضافة تحسين سعر ولن تستطيع الشركات مواجهته وللغريب أن من يضارب وأحدث كل هذه المشكلة هى وزارة الإسكان المعنية أساسا بضبط الأسعار لحماية المواطن من جشع القطاع الخاص.
خامساً: حالة الشلل العقارى ستودى إلى ركود أشد فى الأسواق نتيجة توقف ما يقرب من ٨٠ صناعة قائمة على صناعة العقار.
سادساً: نزول الأسواق وحالة الركود ستودى إلى إحجام المستثمرين عن الدخول إلى السوق العقارى وهم يمثلون حالياً غالبية الاستثمارات الأجنبية لكونها متمركزة فى هذا القطاع نظراً لما حققه من طفرات سعرية وأرباح للشركات فى أقل من عامين إلا أن تلك الطفرات غير منتظر حدوثها مرة أخرى.
سابعاً: حالة الركود فى السوق العقارى كان لابد وأن يقابلها استثمارات صناعية وزراعية وصناعية زراعية حتى يكون هناك توازن داخل السوق وفتح فرص عمل أخرى وجذب استثمارات جديدة وجلب عملة اجنبية وزيادة الناتج القومى إلا أن الفوائد المرتفعة وإحجام البنوك عن تمويل المشروعات غير العقارية أدى إلى هروب المستثمرين فى تلك القطاعات وبالتالى تزداد فرص الركود لفترة أطول.