رئيس حزب الوفد ورئيس مجلس الادارة

د.عبد السند يمامة

رئيس مجلس الإدارة

رئيسا التحرير

علي البحراوي - خالد إدريس

إخلاء الوحدة خلال 5 سنوات.. وزيادة القيمة الإيجارية 15% سنوياً

تعديلات "الإيجار القديم" للشخصيات الاعتبارية تثير الجدل

تحقيقات وحـوارات

الثلاثاء, 15 فبراير 2022 20:09
تعديلات الإيجار القديم للشخصيات الاعتبارية تثير الجدلأحد عقارات وسط البلد

تحقيق: حمدى أحمد

مؤيدون: تسهم فى عودة وحدات.. ومبانٍ كاملة للملاك.. ومعارضون: لم تضف جديداً

رابطة الملاك تتوقع صدور قانون شامل للإيجار السكنى والتجارى

رابطة المستأجرين: التعديلات تنفيذاً لأحكام الدستورية العليا وتوفيق الأوضاع

 3 ملايين وحدة إيجار قديم 88٪ منها لغرض السكن و12٪ للتجارى

 

أثارت تعديلات قانون الإيجار القديم التى وافقت عليها الحكومة مؤخراً، ويناقشها البرلمان قريباً الكثير من الجدل ما بين مؤيد ومعارض لها، وظهور تفسيرات مختلفة لهذه التعديلات وفقاً لمصلحة كل طرف سواء كانوا الملاك أو المؤجرين.

وكانت الحكومة قد وافقت الحكومة مؤخراً، على مشروع قانون بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، فى ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا.

وأوضحت المادة الثانية فترة إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وجاءت المادة 3 لتحقيق التوازن بين طرفى العلاقة الإيجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وتزداد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15%، فى حين ألزمت المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال فى اليوم التالى لانتهاء المدة، وحال امتناعه عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار طرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض؛ أن كان له مقتضى.

وعقب الإعلان عن هذه التعديلات اختلفت الآراء ما بين مؤيد ومعارض، حيث أكد البعض أنها تعديلات مهمة وستعيد وحدات ومبان كاملة لأصحابها فى بعض الحالات، مشيرين إلى أنها لا تعبر عن نية الحكومة فى إصدار تعديلات جديدة شاملة لغرض السكن فيما بعد، بينما رأى آخرون أنها لن تؤثر كثيراً على الوضع الحالى فى المجتمع، وستكون بداية لصدور قانون جديد آخر قريباً يشمل كل الأغراض سواء سكنى أو تجارى.

ووفقاً لخطاب من وزارة الإسكان إلى مجلس النواب فى 2019، بلغ عدد وحدات الإيجار القديم نحو 3 ملايين و19 ألفًا و856 وحدة، و2 مليون و26 ألفًا و674 وحدة إيجار جديد، و38 ألفًا و117 وحدة إيجار مفروش، و9 ملايين و903 آلاف، و233 وحدة خالية، كما أن نسبة الإيجار لغرض السكن 88% وغير السكن 12%.

وقال صبرى الجندى، مستشار وزير التنمية المحلية السابق، إن تعديلات قانون الإيجار القديم للمحلات والأماكن المؤجرة للشخصيات الاعتبارية مهم جداً، لأنه سيعيد مبانى كاملة لأصحابها.

وأضاف الجندى أن هناك وزارات وهيئات أو شركات تؤجر فيلا أو مبنى كامل بـ100 أو 200 جنيه، وهذا ليس عدلاً، كما أن بعض الهيئات والوزارات تؤجر عقارات لم تعد فى حاجة إليها ولكن تحتفظ بها لتدنى القيمة الإيجارية، ولذلك عدل القانون المراكز القانونية للمالك والمستأجر، وهناك وحدات كثيرة جداً سوف تعود إلى الملاك.

وأوضح مستشار وزير التنمية المحلية السابق، أن الوحدات والمحلات المؤجرة للأفراد لا ينطبق عليها تعديلات القانون الأخيرة، لأنه يختص بالشخصيات الاعتبارية فقط مثل الوزارات والهيئات والشركات وغيرها، مؤكداً أن هذه التعديلات تحقق فوائد مالية للملاك، لأنها ستعيد الاتفاق بين الطرفين على الإيجار الشهرى من جديد، فبدلاً من أن شركة ما تؤجر محلاً تجارياً وتكسب شهرياً أموالاً ضخمة وإيجارها لهذا المحل لا يتعدى 100 إلى 500 جنيه، سيتحول الأمر وتصبح الأجرة عادلة بعد تطبيق القانون أو تسليم الوحدة عقب 5 سنوات إذا أراد المستأجر ترك المحل.

وتابع: «فى حالة تطبيق تعديلات القانون سيحدث تغيرات فى المجتمع، ووحدات كثيرة سيتم إعادتها للملاك

وخاصة المؤجرة للهيئات الحكومية خلال 5 سنوات وقد رأينا أن الحكومة بدأت بنفسها».

فى السياق ذاته، أشار الجندى إلى أن وضع الوحدات السكنية المؤجرة بالإيجار القديم يختلف عن الأشخاص الاعتبارية، لأنها تضم نحو 2.5 مليون وحدة يسكنها 2.5 مليون أسرة، أى نحو 12 إلى 13 مليون مواطن إذا افترضنا أن متوسط كل أسرة 5 أفراد، ولذلك لا بد من تدبير بديل لهم فى حالة الموافقة على ترك الوحدة المؤجرة، كما يجب أن يكون هناك حالة من التراضى بين المالك والمستأجر فى النواحى المالية بالذات حتى يعم السلام الاجتماعى فى المجتمع.

وأكد أن هذا الأمر خطير ويهدد السلام المجتمعى، وهو السبب الرئيسى فى التردد الدائم من الحكومات فى التعامل مع مشكلة الإيجار القديم لغرض السكن، مضيفاً: «نحتاج إلى قانون متوازن ينصف الطرفين ولا يجور على حق المالك أو المستأجر، لأن هناك مراكز قانونية تحققت بالسكن لسنوات طويلة، لا بد أن تراعى الناس اللى ساكنين والمالك أيضاً حتى لا نظلم أى من الطرفين».

وقال الدكتور أحمد البحيرى، المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، إن تعديلات القانون الأخيرة لن تحدث تأثيراً إيجابياً على المجتمع بل بالعكس سيحدث تأثيراً سلبياً على الملاك وسيصيبهم بالإحباط والظلم الشديد، فهناك حكم للمحكمة الدستورية العليا صادر منذ 2018 لصالح الملاك، وكثير منهم أقاموا دعاوى قضائية لاسترداد وحداتهم وتم الحكم لصالحهم فيها، وأصبح أى مالك لديه مستأجر من الأشخاص الاعتبارية يستطيع استرداد وحدته منه فى وقت قصير جداً مقارنة بالفترة الزمنية التى وضعتها الحكومة فى التعديلات الأخيرة بـ5 سنوات لاسترداد الوحدة»

وأضاف: «بعد ما كنت أحصل على حكم قضائى خلال سنة أو سنة ونصف، للأسف التعديلات الجديدة جعلت المدة خمس سنوات».

كانت المحكمة الدستورية العليا، قضت فى مايو 2018 بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: «لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،...»، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى.

وأوضح المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، أنه بموجب حكم المحكمة الدستورية العليا أصبحت العين المؤجرة تعود لمالكها من الأشخاص الاعتبارية خلال فترة قصيرة، فلماذا تضع الحكومة مدة إضافية 5 سنوات، مشيراً إلى أن صدور هذه التعديلات على القانون يعنى تأجيل حصول الملاك على حقوقهم لمدة 5 سنوات.

وأشار إلى أن لجوء الملاك للمحكمة أفضل من انتظار صدور القانون الجديد، لأنهم يستردون وحداتهم فورا ويحصلون بعد ذلك على الأجرة السوقية لها بدلا من الأجرة الزهيدة التى يحصلون عليها حاليا، لأن التعديلات الجديدة تعطى المالك 5 أضعاف الأجرة التى هى فى الأساس زهيدة ومهما زادت لن تساوى الأجرة السوقية الفعلية، قائلاً:«هناك محلات مؤجرة بـ100 جنيه فى حين أن أجرتها السوقية الفعلية 10 آلاف جنيه».

وأضاف: «المشكلة الأساسية تتمثل فى أنه بعد انتهاء فترة الخمس سنوات المنصوص عليها فى التعديلات، سيلجأ المالك إلى المحكمة من جديد فى حالة رفض المستأجر الخروج من العين المؤجرة،

أى أننا عدنا إلى ما نحن عليه الآن، فلماذا إذن التعديلات الجديدة».

وتوقع البحيرى صدور قانون جديد آخر قريباً شامل لكل الأغراض سواء سكنى أو تجارى، وهذا ما صرح به المتحدث الرسمى باسم مجلس الوزراء، بأن من حق المجلس أن يضيف أو يعدل على هذه التعديلات مرة أخرى، كما صرح بذلك عدد من نواب البرلمان.

واختتم المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم تصريحاته، بقوله إن التعديلات الأخيرة مجرد بداية من الحكومة كى يتم التعديل النهائى ويصدر قانون شامل، لأنه لو كان الغرض الأشخاص الاعتبارية فقط لكان تم إصدار القانون فى 2018 عقب صدور حكم المحكمة الدستورية العليا.

وقال محمد عبدالعال، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين، إن قرار مجلس الوزراء بالموافقة على مشروع قانون الأشخاص الاعتبارية جاء تنفيذاً للحكم الدستورى رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية.

وأضاف «عبدالعال» أن البعض يحاول إثارة الكثير من اللغط حول مشروع القانون، ولذلك يجب توضيح الحقائق الدستورية والقانونية فى هذا الشأن، حيث إن مشروع القانون المقدم يستند فى أصله للحكم الدستورى، الذى ميزت فيه المحكمة الدستورية بين ثلاثة أنواع من الإيجار فى قانون الايجار القديم 49 لسنة 77 والقانون 136 لسنة 1981 هى الايجار السكنى وقد حددت المحكمة الامتداد فيه للأسرة لطبيعته، والتجارى الطبيعى أى المؤجر لأشخاص طبيعية وقد جعلت أحكام الامتداد فيه لورثة المستاجر الأصلى باعتبار أنه فى الأصل مشروع اقتصادى يقوم مالياً.

وأوضح أن المحكمة الدستورية أظهرت فى حكمها النوع الثالث وهو الأشخاص الاعتبارية العامة أو الخاصة، وقد قضت المحكمة بضرورة إنهاء هذه العقود وأسست قضاءها فى عدم دستورية صدور الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، وأن هذه الفقرة توسعت فشملت الأشخاص الاعتبارية دون النظر لطبيعة الشخصية الاعتبارية، حيث إنها لا تموت ولا تورث، ومن ثم يكون العقد ممتداً بلا انتهاء وهو مناط عدم الدستورية.

وأضاف: «المتتبع لاحكام المحكمة الدستورية التى صدرت فى شأن قانون الإيجار القديم، فإن هذا المعيار هو الأساسى فى تحديد الدستورية من عدمها»، وحيث إن الحكم الدستورى الصادر فى مايو 2018 فى دور الانعقاد الثالث للبرلمان الماضى قد حددت المحكمة الدستورية بما لها من سلطة دستورية فى تحديد تاريخ أعمال الأثر النافذ لحكمها، فقد حددت المحكمة تاريخ مستقبلى لنفاذ حكمها، وهو انقضاء الدور التشريعى اللاحق أى الدور الرابع للبرلمان الماضى والذى انقضى فى يوليو 2019.

وأشار إلى أن الحكومة قد سبق وتقدمت بذات المشروع فى نهاية دور الانعقاد الرابع فى يوليو 2019، إلا أنه كان هناك محاولة من بعض أعضاء لجنة الإسكان لإضافة تعديل على مشروع الحكومة المقدم بإقحام الإيجار التجارى للأشخاص الطبيعية بما يخالف الحكم الدستورى، ويمثل تعدياً صارخاً على أعمال السلطة القضائية، ممثلة فى أعلى درجاتها وهى أحكام المحكمة الدستورية.

ولفت إلى أنه حين عرض مشروع الحكومة مضافاً إليه المقترح غير الدستورى للجنة الإسكان للمناقشة على اللجنة العامة للبرلمان الماضى، رفضت الأغلبية مقترح لجنة الإسكان وتم إرجاء النقاش إلى أجل غير مسمى، وهذا كله مثبت فى مضبطة جلسة 14 يوليو 2019.

وأوضح عبدالعال أنه بما أن الحكم الدستورى الصادر بشأن الأشخاص الاعتبارية قد أصبح نافذ الأثر طبقا لمنطوق الحكم بانتهاء دور الانعقاد الرابع للبرلمان الماضى، فقد لجأ المؤجرون الذين لديهم وحدات مؤجرة للأشخاص الاعتبارية العامة إلى إقامة دعاوى قضائية أمام القضاء العادى طبقاً للقواعد العامة واستناداً للحكم الدستورى باعتباره تشريعاً فوق التشريع.

وأضاف: «وقد نظرت المحاكم هذه الدعاوى وصدر بالفعل أحكاماً قضائية بالإخلاء للأشخاص الاعتبارية العامة وقد شملت هذه الأماكن مرافق عامة كالمدارس ومكاتب الصحة ومكاتب التموين والبريد وبعض مقار الشهر العقارى وأصبحت الحكومة ملزمة بتنفيذ هذه الأحكام القضائية للإخلاء، وهو الأمر الذى سيؤدى إلى اضطراب شديد فى المجتمع ويؤثر على تقديم الخدمات العامة للمواطنين وبما يتعارض مع مبدأ ضرورة سير المرفق العام بانتظام واطراد».

ولذلك وانطلاقاً مما سبق من وقائع وحقائق قانونية ودستورية، فقد أعادت الحكومة التقدم بذات مشروع القانون إلى البرلمان ليكون هناك مهلة زمنية قدرها المشروع بخمس سنوات ليتسنى للحكومة توفيق أوضاع هذه المقرات وبما يحقق الصالح العام.

واختتم عبدالعال تصريحاته: «وحيث إنه وكالعادة سارع البعض إلى إشاعة اللغط والمغالطات والإيحاء وكأنه توجه حكومى لتعديل شامل لقانون الإيجار القديم، وهذا أمر مخالف لكافة الحقائق المستقرة، لأن قانون الإيجار القديم بموجب مجموع الأحكام الدستورية الصادرة فى شأنه والتى تناولت بالتعديل العديد من نصوصه، قد وصلت بالعلاقة الإيجارية إلى حدها الأقصى فى التعديلات وصارت هذه العلاقة الإيجارية بموجب الأحكام الدستورية علاقة مدنية رضائية»، ولذلك لن يمتد التعديل إلى إصدار قانون شامل للإيجار القديم.

أهم الاخبار