تشهد أسعار العقار في مصر منذ عقد من الزمن أرتفاعات، ذادت وتيرتها بعد تحرير سعر صرف الجنية منذ نوفمبر من العام الماضي وارتفعت إلى مستويات خطرة بالفعل، فإذا أضفنا الى ذلك السياسات النقدية الأخيرة التى ترتب عليها رفع الفائدة لكبح جماح التضخم، فأن ذلك من الممكن أن يؤدي إلى فقاعة في قطاع العقار.
كلمة فقاعة هى تعبير عن زيادة سعر سلعة بطريقة تؤدي لزيادة المضاربة عليها ووصولها الى مستويات خيالية، كما في حالة أنتفاخ البالون، وعادة ما يلحقها هبوط مفاجئ وحاد. يؤثر بشكل سلبي على اقتصاد الدولة، نتيجة لضياع وفقدان ثروات ومدخرات الأفراد أو البنوك، وليس أدل على ذلك من الأزمة المالية العالمية عام 2008، والتى بدأت بفقاعة عقار في أمريكا وأثرت على معظم الأقتصاديات العالمية.
لا توجد اجابة واحدة لدى الأقتصادينن للسؤال عن أمكانية أن تشهد مصر فقاعة عقار؟ أو تاريخ حدوث تلك الفقاعة؟، ففي حين يرى البعض صعوبة حدوث فقاعة عقار في مصر مثل كثير من الدول ومنها أمريكا ودبي ويستندوا في ذلك الى أن شراء العقارات في مصر يتم من خلال التمويل الذاتي، بالأضافة الى ان مازال العرض على الوحدات المطلوبة أقل من الطلب عليها وبفارق كبير، فإذا أضفنا الى ذلك ان الزيادة في الأسعار تتمثل في الزيادة الناتجة عن أرتفاع أسعار مستلزمات البناء لأتضح لنا وجاهة ومعقولية هذه الرؤية. وعلى النقيض تماماً يرى بعض المهتمين بالسوق العقاري المصري أن حدوث فقاعة عقارية في مصر أمر حتمي، ويستندوا في ذلك الى الأرتفاعات غير المبررة في أسعار بعض الوحدات بالرغم من أن بعض أراضي تلك الوحدات كان تم الحصول عليها من الدولة بأسعار زهيدة تقترب من الجنيهات المعدودة.
حسب أعتقادي .. العقار المصري سيشهد مزيد من الأرتفاعات لفترة محدودة خاصة فى المناطق التى يشتد الطلب عليها، بعدها سيشهد سوق العقار تباطؤ في المبيعات مع ثبات في الأسعار، في كل الأحوال لن تهبط الأسعار لوجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب، وزيادة تكلفة مدخلات البناء خاصة في شريحة أسكان الشباب، ومتوسطى الدخل.
شركات الأستثمار والتطوير العقاري أخذت المبادأة ولجأت الى مد فترات التقسيط للوحدات السكنية لسنوات تزيد عن العشر سنوات لتتناسب قيمة الأقساط مع الدخول التى تدهورت نتيجة تحرير سعر صرف الجنية، هذا سيلحقه مزيد من القروض من البنوك بفوائد مرتفعة، وبالتالي ارتفاع التكلفة، يتبع ذلك ارتفاع فى الأسعار، وبالتالي السير داخل حلقة مفرغة لا تنتهي على خير.
ولفترة غير قصيرة سيستمر ارتفاع الطلب على العقار من فئات عديدة مثل العاملين في الخارج، وشريحة كبيرة من العرب وخاصة الخليجيين حيث مازالت الأسعار تنافسية بالمقارنة مع دول الجوار، وحالة أستتباب الأمن النسبي التى تشهدها مصر دعمت هذا الأتجاة. فإذا أضفنا الى ذلك شراء البعض للعقارات بهدف الأحتفاظ به كمخزن للقيمة، وليس بغرض السكن هروباً من تأكل مدخراتهم، و تراجع جاذبية الاستثمارات البديلة.
ويبقى الأمل: في أخذ الدولة زمام المبادأة والتحرك السريع نحو منع حدوث فقاعة عقارية من خلال آلياتها العديدة ومنها تخفيض أسعار الأراضي في المدن الجديدة، وطرح المزيد منها في حدود التكلفة، والأستمرار في تشييد العقارات لمحدودي الدخل وشرائح الشباب المقبلين على الزواج وبالتالي سد الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب.