قانون جديد .. هل يحل أزمة «الإيجارات القديمة»
العلاقة بين المالك والمستأجر في العقارات القديمة من العلاقات التي تمثل لغما رفضت الحكومات السابقة الاقتراب منه رغم كثرة الحديث عنه رغم ما
يسببه من حالة اشتباك دائمة بين الملاك والمستأجرين.
وبين الحين والآخر نسمع أن هناك مشروعا لتحرير العلاقة الايجارية وإنهاء الارتباط الأبدي بين المالك والمستأجر لهذه العقارات، وجاء الإعلان عن إعداد مشروع لتحرير هذه العلاقة من قبل الحكومة ومن جانب رابطة أصحاب العقارات ليعيد الحديث ومن جديد عن إعادة النظر والاقتراب من اللغم مرة أخري والاختلاف بين هذه الكرة وما سبقتها من محاولات هو روح ثورة يناير التي نادت بالعدالة الاجتماعية ورفع الظلم.
«الوفد» رصدت ثورة أصحاب العقارات وما يعانونه من جور القوانين كما استمعت الي الحلول التي وضعها المستأجرون ومطالبهم.
المفاجأة
ما حصلنا عليه من مستندات كان مفاجأة من العيار الثقيل فهل يعقل أن شقة مساحتها تزيد علي 200 متر في أرقي مناطق القاهرة بـ10 جنيهات وإذا عرفت المستأجر ستزداد ألما فهم من علية القوم ومشاهيرهم.
في نفس الوقت الذي تجد شابا يبحث عن شقة في منطقة مترامية الأطراف ليسكن فيها يطلب منه ايجار لا يقل عن 500 جنيه شهريا ومحدد المدة.
أولي هذه المفاجآت كان ايجار شقة الدكتورة نوال الدجوي صاحبة جامعة نوال الدجوي بأكتوبر تسكن في شقة بالزمالك بـ18 جنيها شهريا، وثاني هذه المفاجآت كانت جيهان خورشيد شقيقة الفنانة شريهان خورشيد إذ تسكن في شقة بالزمالك بـ32 جنيها، ونجاة الصغيرة وتيسير إبراهيم تسكنان في شقق بملاليم في الزمالك وشارع 26 يوليو بوسط القاهرة.
هذا ليس كل شيء فهناك العديد من علية القوم بل أن هناك وزراء يسكنون بملاليم في الزمالك وعلي الكورنيش! من أجل هؤلاء وغيرهم يصرخ أصحاب العقارات طالبين النجدة وتحقيق عدالة اجتماعية بعد أن أصبحت عقاراتهم التي تقع في أرقي المناطق تؤجر بأسعار لا تساوي ثمن علبة سجائر،أو ثمنا لفنجان قهوة في حي شعبي.
محمد عبدالغني مدير أملاك حسن عباس شربتلي بالقاهرة طالب بإعادة النظر في مثل هذه الايجارات حتي يتنفس المالك وقال: زيادة القيمة الايجارية أصبحت ضرورة حتمية لمثل هذه العقارات وإن كانت هذه الخطوة ليست كافية ولكنها خطوة نحو الحل لإنصاف أصحاب العقارات بعد طول هذه السنوات،وحفاظا علي هذه العقارات التي تمثل ثروة.
وأضاف أن الساكن - يقصد المستأجر - يساوم المالك علي ملكه ويطلب مبالغ خيالية حتي يترك الملك لصاحبه.
من جانبه أشار عماد أبوالعينين - محاسب دائرة أملاك الشربتلي - الي أن روح ثورة يناير التي نادت بعدالة اجتماعية تتطلب إعادة النظر في الايجارات وتحقيق التوازن في هذه العلاقة الايجارية.
لا لزيادة الإيجار
طبيبة تقيم في شارع الموسيقار محمد عبدالوهاب بالزمالك قالت: ورثت الشقة عن والدي وإيجارها 20 جنيها وأرفض زيادة الإيجار لقلة الدخل!
إبراهيم عبدالباري قال: أنا مستأجر والمالك بني العمارة في الستينيات وكان طن الأسمنت بـ8 جنيهات واسترد تكاليف العقار منذ عشرات السنين فلماذا زيادة الايجار؟!
سوسن عنتر أكدت أن المالك كان يدلل زمان علي تأجير شقته واليوم يريد طرد المستأجر بعد هذه المدة بدعوي ارتفاع تكاليف المعيشة ناسيا أن تكاليف المعيشة ارتفعت علي الجميع المالك والمستأجر وأن كثيرا من مستأجري هذه الشقق أصحاب معاشات ويتقاضون مبالغ زهيدة.
المهندس حسين الجبالي رئيس قطاع الإسكان والموافق بوزارة الاسكان أكد أن العقارات المؤجرة طبقا لقانون الايجارات القديم ما يقرب من 23 مليون وحدة سكنية وتمثل 20٪ من إجمالي الشقق السكنية وهذا لا يمثل مشكلة كبيرة.
وأضاف: لدينا أفكار مطروحة كثيرة لإعادة النظر في العلاقة الايجارية لهذه المساكن وأن الدولة يجب ألا تنحاز لطرف علي حساب طرف لتحقيق العدل في هذه القضية، ويجب أن تكون حكما عدلا بين الطرفين فالدولة انحازت فيما سبق لطرف علي حساب طرف بمساندتها المستأجر علي حساب المالك وحان الوقت لإصلاح هذه العلاقة وإعادة التوازن اليها.
وأشار الجبالي الي أن هذه العلاقة كان بها ثلاث إشكاليات الأولي هي أبدية التعاقد وقد حكمت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 بشأن امتداد العلاقة الايجارية في هذه المساكن وأقرت بمدها مرة واحدة للأقارب من الدرجة الأولي (الزوجة - الزوج - الأبناء) وبهذا الحكم الذي أنهي المشكلة الأولي في هذا العلاقة.
أما المشكلة الثانية فكانت صيانة هذه العقارات التي كانت القوانين فيما سبق تلزم المالك بإجرائها والمالك يتقاضي ملاليم فمن أين ينفق علي صيانة مبني لا يعود عليه بأي ربح، فجاء القانون 119 لسنة 2009 الخاص باتحاد الشاغلين وألزم شاغل العين بعمل الصيانة اللازمة للعين وبالتالي تم حل المشكلة الثانية في هذه العلاقة.
وأضاف الجبالي: أصبحت هناك مشكلة ثالثة وأخيرة في هذه العلاقة وهي تدني القيمة الايجارية وإعادة التوازن لهذه العلاقة والربط بين القيمة الايجارية والقيمة السوية للعقار وأنه سيتم التدرج في رفع القيمة الايجارية حتي تصل الي الوضع المرضي والملائم لطرفي العلاقة.
وعن غير القادرين ممن يسكنون هذه العقارات قال: الدولة ملزمة بدعم هذه الفئة وسيتم عمل صندوق لدعم هؤلاء وهذا دور وزارة التضامن الاجتماعي.
وأشار الي ضرورة تشجيع الاستثمار في هذا القطاع فلا توجد دولة في العالم تواجه مشكلة الإسكان دون الاعتماد علي القطاع الأهلي.
وعن مشروع القانون قال: لم يتم بعد تحديد مواد معينة وإنما تم عمل قاعدة بيانات واستخلاص مؤشرات محددة جاهزة للتقدم بها متي طلب ذلك.
وعن هذه المقترحات قال: أهمها التدرج في رفع القيمة الايجارية حسب تاريخ إنشاء المبني - الموقع - درجة التشطيب ثم هناك اقتراحات بتمليك المستأجر الوحدة السكنية طبقا لأسس عادلة للطرفين (المالك والمستأجر) وأشار الي تطبيق هذا النظام في بعض الدول العربية. بالإضافة الي إنشاء صندوق لدعم غير القادرين.
مشروع المضارين
جمعية المضارين من قانون الايجار القديم تقدمت الي مجلس الوزراء بمشروع قانون لتحرير العلاقة بين ملاك ومستأجري العقارات القديمة وتضمن المشروع 5 مواد فمادته الأولي تحدثت عن الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن وطالبت باستمرار العمل بقوانين الايجار القديمة لمدة 3
أما المادة الثانية فقد ناقشت إيجار الأماكن السكنية من خلال تعديل العقود المبرمة لهذه الأماكن وتحرير العلاقة الايجارية لها وفقا لتاريخ انشاء العقار علي أن تزداد القيمة الايجارية لهذه العقارات تدريجيا بنسبة تتراوح من 4 الي 10 أمثال الايجار القديم حسب تاريخ انشاء العقار فكلما كان العقار قديما كانت زيادة الايجار بنسبة كبيرة.
كما تضمنت مواد مشروع القانون الذي تقدمت به جمعية المضارين من قانون الايجار القديم باستثناء كل من يثبت له مسكن آخر غير مملوك له أو أن دخله الشهري يتعدي 2000 جنيه من تطبيق المواد السابقة عليه وعليه ترك الشقة للمالك.
كما استعرض مشروع القانون إنشاء صندوق لدعم غير القادرين من المستأجرين علي مواد الزيادة في القيمة الايجارية علي أن تقوم الدولة بإنشاء هذا الصندوق والإشراف عليه.
فهل تقتحم حكومة شرف حقل ألغام الايجارات القديمة بعد أن ترددت الحكومات السابقة علي اختلافها من الاقتراب من هذه المشكلة رغم كثرة الحديث عنها وعن مشاريع القوانين الخاصة بها.
الشيخ فرحات المنجي: «شرعًا».. رضا الطرفين شرط تعديل العقد!
الشيخ فرحات المنجي الداعية الإسلامي قال: العقد شريعة المتعاقدين، والمسلمون عند شروطهم ولا يضعون شرطاً أحل حراماً أو حرم حلالاً. ولكن لا بأس من الاتفاق بين المالك والمستأجر علي تعديل قيمة الإيجار، حيث إن القيمة الإيجارية لهذه العقارات أصبحت لا تساوي شيئاً، وإذا لم يتم التراضي فيما بينهم علي ذلك فلا شيء في هذا، لأن المستأجر حينما استأجر العين، كان المالك يعلم أن هذه العين لا تساوي أكثر من ذلك.
وأضاف: لا يجوز كلما تبدلت الحال أو ارتفعت الأسعار أن يتم تعديل العقود مرة أخري، إلا إذا رضي الطرفان بذلك.
وتساءل: هل إذا انخفضت الأسعار يقبل الملاك تخفيض إيجار شققهم المؤجرة.
وعن تدخل الدولة لوضع تشريع يعيد تقدير القيمة الإيجارية لهذه المساكن قال: لو تدخل ولي الأمر ورأي رؤية لتعديل وضع معين فلا مانع بشرط عدم مخالفته الشرع، وعليه فإن تدخل السلطة لتصحيح هذا الوضع جائز ولا خلاف عليه.
حسب الله الكفراوي: المالك «يشحت» حقه من المستأجر
المهندس حسب الله الكفراوي وزير الإسكان الأسبق قال: اقترحنا عمل طوابع دمغة علي عقود الإيجارات والرخص والمباني لصالح تمويل صندوق لسداد فروق الإيجارات عن محدودي الدخل.
والرئيس السادات رحب بالفكرة وعارضها رئيس الوزراء حينئذ فؤاد محيي الدين بدعوي أن المستأجرين هم الأكثرية والملاك أقلية ولا مانع من الجور وظلم الأقلية لصالح الأكثرية.
وأضاف: لماذا «يشحت» المالك وهو صاحب ملك يقدر بالملايين؟! واقترح وزير الإسكان الأسبق أن تتم الزيادة طبقاً لمعدلات التضخم، وأن الأسعار زادت علي الجميع، وأن الملاك ليسوا وزارة شئون اجتماعية لرعاية المستأجرين الذين منهم أثرياء وقادرون علي دفع هذه الزيادات لتحقيق العدل والمساواة للطرفين، وعلي الدولة أن تتحمل فروق الإيجارات بالنسبة لمحدودي الدخل عن طريق عمل صندوق خاص بذلك، وأن تقوم وزارة التضامن الاجتماعي بذلك.
محمد العمدة: مد عقود الإيجارات «لا شرعي ولا قانوني»
محمد العمدة عضو الهيئة العليا للوفد ونائب مجلس الشعب سابقاً: لا يمكن إنهاء العلاقة الإيجارية في العقارات القديمة، ولا يمكن أن يتصور صدور قانون بإلغائها. وسبق أن تقدمت بمشروع قانون لمجلس الشعب في الدورة الأخيرة حول زيادة القيمة الإيجارية لعدة سنوات متتالية، علي أن يتم زيادة الإيجارات بشكل تدريجي لعدة سنوات، ثم يتم وضع نسبة ثابتة كل 5 سنوات للحد من الفجوة بين إيجارات هذه العقارات وحجم التضخم وأسعار السوق لهذه العقارات.
وأضاف العمدة: فكرة امتداد عقد الإيجار غير شرعي وغير قانوني والمستأجر ظل لسنوات طويلة يدفع مبالغ زهيدة لسكن متميز يستحق أكثر مما يدفعه بعشرات المرات بل مئات المرات وعليه أن يقبل بدفع هذه الزيادة لتصحيح الوضع ودفع مقابل مقبول للمالك.
وأضاف: أباطرة الحزب الوطني رفضوا أي حديث عن هذه الزيادات خشية أن تحدث ثورة كما كان يتصور لهم ذلك.