الركود يكتب شهادة وفاة التمويل العقارى
يطرح نشاط التمويل العقارى نفسه بقوة كأكثر الانشطة تأثرا بالسلب بعد الثورة، ركود وكساد و تراجع ملحوظ مع غياب الاهتمام به ربما يعود السبب الى التراجع
الحادث فى كافة الانشطة العقارية والتى ألقت بظلالها على نشاط التمويل العقارى كممول لعمليات الشراء الآجل والذى يعد احد المحركات التى اعتمد عليها السوق فى فترة سابقة. ورغم ان النشاط لم يكن قد حقق المأمول منه ولم يصل الى حجم التمويل المستهدف وهو 5 مليارات جنيه. من قبل الا انه تراجع وبصورة اكبر خلال الفترة الماضية واصبح اقصى ما سجله وفقا لاحدث بيانات صادرة عن هيئة الرقابة المالية الموحدة عن الربع الاخير من عام 2011 هو 2 مليار جنيه علما بأن اغلب المستفيدين من محدودى الدخل الذين يحصلون على وحدات عن طريق صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى، أى أن النشاط الفعلى لتمويل وحدات لغير المستفيدين من محدودى الدخل فى تراجع واضح.
واذا كان البعض قد قال فى أعقاب الازمة المالية العالمية فى 2009 ان التمويل العقارى «مات وفى انتظار والدفن « فإن ما يواجه النشاط الان ربما نصفه على انه «الجنازة» لكن ماذا قال المشيعون وهل هناك اطروحات إعادة إحياء التمويل العقارى؟؟
بداية المشكلة
يمكن اعتبار قرار دمج هيئة التمويل العقارى فى الرقابة المالية الموحدة والذى تم فى 2009 اول مسمار فى نعش النشاط، حيث ادى الى ان تحول نشاط التمويل العقارى الى واحد من خمسة انشطة مالية غير مصرفية تشرف عليها الهيئة، وبالتالى تعرض الى تهميش واضح واذا كانت الهيئة الجديدة مسئولة عن سوق المال والتأمين والتمويل العقارى والتخصيم والتاجير التمويلى إلا ان البورصة واحداثها فرضت امر واقع لايمكن تجاهلة، حيث انصب اهتمام الدكتور اشرف الشرقاوى رئيس هيئة الرقابة المالية على احداث البورصة وسوق المال ويمكن للمتابع ان يلحظ كم القرارات المنظمة لتداول الاوراق المالية والاسهم ونظم الاكتتاب وصفقات البورصة وتعليقات المسئولين على حركتها صعوداً وهبوطاً، بينما يغيب الاهتمام بباقى الأنشطة ومنها بالطبع التمويل العقارى فى وقت ادى تصاعد التيار الاسلامى الى خوف العاملين فى القطاع من تأثير ذلك على نظام التمويل الأمر الذى دفع بعض الشركات للتأكيد على ان نشاطها متفق مع الشريعة.
وترى هالة بسيونى رئيس مجلس ادارة الشركة المصرية للتمويل العقارى ورئيس جمعية التمويل العقارى الى ان مسألة اتفاق نظام التمويل العقارى مع أمر منتهى منذ عام 2001 عندما تم تقديم مشروع القانون الى مجمع البحوث الاسلامية وتمت الموافقة عليه لانه يتم بنظام المرابحة فيما ترى «بسيونى» ان الركود الذى يعانى منه النشاط حالياً له اكثر من شق يأتى فى المقدمة ما شاب نظام ملكية الاراضى من مشكلات واللغط الذى حدث حول المزايدات وحول صحة المليكة، مما ادى الى إحجام جمهور المستفيدين من الإقدام على الشراء، فالأمر اصبح غير مطمئن لمستثمر فى عقار يشترى ويتعاقد بنظم التمويل العقارى ويلزم نفسه بأقساط شهرية والتزامات ثم يفاجئ بمشكلات فى نظم الملكية يضاف الى ذلك ان كثيراً من الناس توقعوا بعد الثورة هبوط الاسعار وهو ما لم يحدث فى السوق المصرى بالصورة المتوقعة فليس هناك ما يدفع اصحاب العقارات الى تخفيض الاسعاربصورة كبيرة وترى «بسيونى» ان ارتفاع حجم التمويل المقدم لمحدودى الدخل يعد علامة طيبة فى السوق حيث تمثل شريحة محدودى الدخل 90% من مشكلة الاسكان فى مصر وكانت معاناتهم فى عدم توافق العرض مع الطلب ، حيث يزيد المعروض وترتفع الاسعار عن قدرات ودخل المواطن المصرى مما كان يشكل إحباطاً، وبالتالى كان التمويل العقارى يمثل أداة وآلية طويلة الاجل تمكن هذه الشريحة ان تتملك ولكن مع الاوضاع الحالية وعدم الاستقرار وتعرض البعض لانخفاض دخولهم اصبح من الصعب اتخاذ قرار باللجوء الى التمويل العقارى وتطالب «بسيونى» بضرورة العمل على تسوية
وتبدو حركة تأسيس شركات جديدة فى مجال التمويل العقارى متوقفة تماما منذ سنوات بل زاد على ذلك ان عددا من الشركات صاحبة الترخيص بممارسة النشاط لا تعمل حاليا كما تشير بيانات هيئة الرقابة المالية الموحدة على النشاط ان كل من شركة تمويل الامارت والنعيم لم تمارس النشاط كما انه لم يتم تاسيس سوى شركة واحدة لاعادة التمويل فى الوقت الذى يتزايد اهتمام البنوك بنشاط التمويل العقارى وكان اخرها اتفاق بنك عودة مع صندوق التمويل العقارى كما تقول مى عبد الحميد رئيس مجلس ادارة الصندوق، حيث اشارت الى ان الصندوق وقع اول بروتوكول تعاون مع بنك خاص على تمويل 1000 وحدة لمحدودى الدخل وتشير «عبد الحميد» الى ان هناك بنوكاً عديدة عامة وشركات تقدم التمويل للمستفيدين من الصندوق وترى «عبد الحميد» ان النشاط يعانى حاليا من حالة تراجع ملحوظ بسبب عدم الاستقرار اووضوح الرؤية سواء للافراد وحتى للعاملين فى القطاع وتوقعت ان يتعافى السوق والنشاط مع الاستقرار.
التعديلات المطلوبة
التعديلات المطروحة على قانون التمويل العقارى ربما تكون طوق النجاة للنشاط شريطة ان تتم الموافقة عليها كما يرى المهندس مجد الدين ابراهيم الخبير العقارى ورئيس شركة التعمير الاولى للتمويل العقارى سابقاً، حيث يرى انه لابد من الموافقة على احتساب الدخول غير المنتظمة للافراد حتى يتاح لهم الحصول على تمويل عقارى بشروط افضل ويؤكد ان ذلك من شأنه زيادة شريحة محدودى الدخل مؤكدا ان الدخول غير الرسمية فى مصر تمثل شريحة كبيرة جدا ويرى ان ارتفاع اسعار الفائدة على قروض التمويل العقارى سببا فى انخفاض الاقبال عليه، ولهذا يجب ان تزيد فترة التمويل القعارى الى 20 عاما مما يتيح من خفض تكلفة التمويل، بالاضافة الى ضرورة العمل على خفض تكلفة الوحدات بالبحث عن حلول هندسية لخفض النفقات عن طريق بناء اقل تكلفة فيما لم يستبعد ابراهيم ان يكون صعود التيار الاسلامى ذا أثر على النشاط وتوقع ان يكون ذلك بداية التشريع لخفض التمويل العقارى وذلك على الرغم من الانتهاء من هذا الجدل منذ إقرار القانون حيث ثبت ان الاسلام لم يحرم البيع الاجل وما يتم فى التمويل العقارى هو حساب لمعدل التضخم فقط لهذا تغيرت صيغة التعاقد للحفاظ على الإسلامية.