العقارات القديمة.. «نعوش» آيلة للسقوط!

سيناريو انهيار العقارات ما زال مستمراً، آخرها انهيار «عقار الوايلى» الذى أودى بحياة ٦ أشخاص، بينهم ٣ من أسرة واحدة، وإصابة آخر.

وهذه الحادثة تؤكد أن عدم تنفيذ قرارات الترميم والصيانة والإزالة تظل إشكالية كبرى فى مسلسل الانهيارات المتكررة والمفزعة التى تزهق أرواح عشرات القتلى كل يوم تحت أنقاض منازل عتيقة نهاراً أو ليلاً.

فلم يكن حادث انهيار ٦ طوابق فى «عقار الوايلى» بشارع حسين شاهين بمنطقة الظاهر التابعة لحى الوايلى، مؤخراً، هو الأول من نوعه، فقد سبقه حادث انهيار حائط داخل «عقار أسيوط» بقرية النواروة بمركز البدارى، وإصابة ٥ أشخاص، وأيضاً واقعة سقوط عقار حدائق القبة القديم بشارع أبادير شحاتة حى حدائق القبة، دون وقوع ضحايا، وكذلك حادث انهيار سقف عقار إمبابة بشارع الغزالى الذى يتكون من ٤ طوابق على رؤوس ٣ أطفال.

وأصبح سماع هذه الكوارث أمراً معتاداً، بعدما غاب دور اتحاد الشاغلين عن توفير وسائل الأمان والصيانة داخل العقارات المتهالكة، ومع انعدام المتابعة من الأحياء والمحليات، لينتهى الحال بسقوط المنازل فوق رؤوس قاطنيها.

وأيضاً واقعة سقوط ٤ طوابق بعقار الحضرة بشارع الجواهر التابع لحى وسط الإسكندرية، ومن قبل شهدت المدينة كارثة عقار العطارين المكون من ٥ أدوار والمأهول بالسكان بشارع مرسى بدر والذى راح ضحيته ٤ أشخاص جميعهن سيدات، وتبين أن العقار صادر له قرار ترميم رقم ١٧ لسنة ٢٠١٨، وقرار إزالة للدور الخامس.

كما انهارت ٤ طوابق فى عقار بشبرا الخيمة التابع لحى غرب شبرا، مؤخراً، ما أسفر عن وقوع ٤ ضحايا.

كما انهار عقار بشارع أبوالنصر المتفرع من شارع القومية، بعد أن تبين أن مالك العقار قد أنشأ دورين مخالفين بدون ترخيص ولم يتمكن من صب سقف الطابق الأخير بعد عراك مع الجيران الذين تنبأوا بما حدث وأعربوا عن خوفهم من انهيار العقار ما اضطره لعمل سقف خشبى، مع علمه أن هذه المنطقة مبنية على النظام السويسى، أى حوائط حاملة ورغم صدور قرار ترميم للعقار، فإنه لم ينفذ، ما أسفر عن وفاة المالك وإصابة زوجته.

كذلك شهدت منطقة روض الفرج سقوط عقار مكون من ٣ طوابق، صادر له قرار تنكيس منذ عام ١٩٨٧ ولم ينفذ، ما أسفر عن وفاة ٣ أشخاص وإصابة اثنين من أسرة واحدة منهم طفل عمره ١٣ سنة، بالإضافة إلى انهيار جزئى بعقارين مجاورين. كما شهدت منطقة جسر السويس كارثة كبرى بانهيار عقار تسبب فى مصرع ٢٥ شخصاً وإصابة ٢٤ آخرين.

مشروع قانون اتحاد الشاغلين..

 ضوابط ملزمة

انتهت الحكومة من وضع مشروع قانون جديد لاتحاد الشاغلين للوحدات والعقارات السكنية، خبراء الإسكان طالبوا بالإسراع فى تعديله، لما اعتبروه «غير مكتمل»، وكان مأمولاً من القانون المقترح أن يضع آليات واضحة لتحديد وتنظيم اختصاصات رئيس اتحاد الشاغلين، ووضع حد للنزاعات المستمرة بين الملاك وشاغلى الوحدات، للحفاظ على الثروة العقارية، حتى يمكن القيام بأعمال الصيانة والإصلاحات والترميمات، وتحديد اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات الجهات الإشرافية، من أجل حماية الأرواح والسلامة الإنشائية للعقارات، ضد مخاطر الانهيار.. فلم يحدث هذا ولا ذاك.

وفى عام ٢٠٠٨، ظهر قانون «البناء الموحد»، الذى يحتوى على  ٢٠ مادة فى الباب الرابع، اعترض خبراء الإسكان عليها وزادت مطالب إلغائه، مع وجود تعديلات على مشروع قانون اتحاد الشاغلين الجديد، ومراعاة التوافق الاجتماعى حول مواد القانون.

ومن جانبه، قال الدكتور حمدى عرفة، أستاذ الإدارة المحلية: هناك سوء إدارة وتنظيم بشأن تقييم العقارات المخالفة من قبل بعض العاملين فى الإدارات الهندسية بالمحليات، ما نتج عن ذلك زيادة كوارث انهيارات المبانى وزيادة العقارات المخالفة.

وطالب أستاذ الإدارة المحلية  بضرورة الإسراع فى تعديل قانون البناء الموحد رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨، فهو أم الكوارث، ما يزيد من تدهور حال العمران، من إجمالى المخالفات التى وصلت إلى ٣ ملايين و٢٤٠ ألف عقار مخالف فى ٢٧ محافظة خلال السنوات التسع الأخيرة، ومليون و٩٠٠ ألف حالة تعد على الأراضى الزراعية، فى ظل وجود ٣١٨٥ قانوناً ولائحة وقرار متضاربة تعيق سلطة رؤساء الأحياء، وأيضاً توجد مشاكل تراخيص البناء المختلفة نظراً لصعوبة الإجراءات، كما نطالب بتطهير الأحياء والمدن والمراكز والوحدات القروية من بعض الفاسدين فى الإدارات الهندسية، خاصة أن متوسط الرشاوى يتراوح ما بين ٣٠٠ ألف حتى ٤ ملايين جنيه، وأيضاً إيقاف نقل وإلغاء ندب حملة الدبلومات الفنية كمرحلة مؤقتة إلى حين نقل الإدارات الهندسية إلى وزارة الإسكان، حيث إن عدد المهندسين فى تلك الإدارات لا يتعدى ٨٪ والباقى هم من حملة دبلوات تجارة وصنايع، والحل فى سن تشريع يسمح بحبس كل من المقاول أو المهندس الذى يخالف ضميره ويسمح بإنشاء مبان مخالفة.

منوهاً إلى ضرورة تعديل قانون الإدارة المحلية رقم ٤٣ لسنة ١٩٧٩، لتداخل الاختصاصات بين وزارة التنمية المحلية ووزارة الإسكان لوقف العشوائيات والبناء المخالف وهو ما لم تفعله وزارة الاسكان حتى الآن، وكذلك الإسراع فى تعديل قانون المجتمعات العمرانية رقم ٥٨ لسنة ١٩٧٩، الخاص بتقسيم المحافظات الجديدة، ونقل جميع الإدارات الهندسية التابعة لـ١٨٤مركزا و٩٢ حياً و١٢١١ وحدة محلية قروية و٢١٤ مدينة تتبع الإدارات المحلية إلى مديريات الاسكان المنتشرة فى ٢٧ محافظة.

د . سامح العلايلى: مقترح عاجل

 يحمى من مخاطر الانهيار

ولمواجهة انهيار العقارات، طالب الدكتور سامح العلايلى، عميد كلية التخطيط العمرانى بجامعة القاهرة الأسبق، بضرورة وجود اتحاد الشاغلين لكل عقار وأن يسجل ويعتمد من الحى التابع للعقار السكنى، على أن تكون قرارات مجلس إدارته ملزمة للسكان، وأن تتضمن نصوص القانون التزام المنتفعين بالوحدات السكنية، سواء الإيجار أو التمليك بالإصلاحات والصيانات والترميمات، وأن يتم هذا بشكل دورى، حفاظاً على الأرواح والسلامة الإنشائية للعقارات وضمان بقائها سليمة آمنة، بما يتناسب مع قدرة البنية التحتية بما فيها جمع أنواع شبكات المياه والصرف الصحى والكهرباء لكل منطقة، إضافة إلى تمكين الحائزين من رؤية النفقات التى تم دفعها وكيفية استثمارها فى إدارة المنشأة وتشغيلها، وفى حالة تعثرهم عن السداد يتم تشكيل لجان للفحص وتحديد مسئولياتها، وذلك بتوفير نظام مالى لسداد التكلفة المطلوبة، حتى لا ينهار العقار فوق رؤوس السكان.

وأوضح عميد كلية التخطيط العمرانى الأسبق أن مشروع قانون اتحاد الشاغلين جاء فى الوقت المناسب، لكنه يحتاج إلى ضوابط وإجراءات محددة، للحفاظ على العقارات وسلامتها، وحماية الثروة العقارية.

وأضاف عميد كلية التخطيط العمرانى الأسبق أن المشكلة الكبرى تتمثل فى غياب أدوار الجهات الإشرافية والرقابية عن ضبط وإدارة المبانى السكنية، وقصور الأحياء والمحليات عن تنفيذ قرارات الترميم والصيانة العاجلة للعقارات القديمة، فضلاً عن تغيير نشاط الوحدات السكنية إلى تجارى أو إدارى، ناهيك عن الكثافة الزائدة عن القدرة الاستيعابية للعقار السكنى، كل ذلك أدى إلى ما نحن فيه من انهيارات متتالية.

دراسة: توقف صيانة العقارات سبب تدهور قطاع البناء.. واتحاد الشاغلين هو الحل

أعدت الدكتورة منار حسنى عبدالصبور، نائب رئيس قسم الهندسة المدنية بمعهد الجزيرة العالى للهندسة والتكنولوجيا، دراسة لعام 2022، تحمل عنوان تأثير مقترح قانون اتحاد الشاغلين على المبانى المصرية، حيث أكدت أن القانون المقدم من الحكومة بشأن تنظيم اتحاد الشاغلين بأن مواده غير مكتملة وغامضة، منها المادة رقم 

٦٩ التى تنص على أن: المبانى الحكومية والمنشآت الفندقية والسياحة التابعة لوحدات الإدارة المحلية أو المساكن المملوكة لشخص اعتبارى والمخصصة بأكملها لسكنى العاملين بها أو المساكن التى تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ أو العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (٤) لسنة ١٩٩٦ على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها، والأماكن التى انتهت، أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها، بينما لم يوضح المشرع مصير المبانى السكنية التى لم يسر عليها أحكام القانون، ما يستدعى إعادة النظر فيه للحد من الانهيارات المتتالية للعقارات غير الآمنة، حفاظاً على ساكنيها وسلامتهم فى المقام الأول، وحماية الأملاك والثروة العقارية للدولة.

وأكدت الدراسة ضرورة إنشاء اتحادات للشاغلين وتوفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، وذلك خلال اثنى عشر شهراً من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين، وتحديد الموقف القانونى حيال الوحدات المغلقة والمنازل الصغيرة المنفردة، وعلى الوحدات المحلية تحديد المدة الزمنية الكافية لإخطار شاغلى العقارات، وأن تنضم لها وزارة الإسكان وجهاز التفتيش الفنى لتفعيل سريان هذا القانون، بالإضافة إلى معرفة موعد إصدار اللائحة التنفيذية لمشروع اتحاد الشاغلين وأن يجرى فصله عن الباب الرابع لقانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨، مع أهمية إنشاء لجان داخل كل اتحاد للحفاظ على ودائع الشاغلين سواء مساحات أراض أو أموال، وأن تتم المحافظة على سلامة العقارات وضمان الالتزام بالصيانات والترميمات المطلوبة وطابعها المعمارى، وإلغاء نص إنشاء الاتحاد التنسيقى المرفوض من جهات عدة، إلى جانب تحديد اختصاصات وصلاحيات اتحاد الشاغلين وتوضيح الخدمات المطلوبة، وطرق وأشكال التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الوحدات المحلية وتكلفتها المعقولة بشرط أن تكون فى حدود إمكانيات المواطنين من محدودى الدخل واليتامى والأرامل والمطلقات، وأيضاً الإشراف والتفتيش على سجلات وملفات اتحادات الشاغلين السابقة ومتابعة قيامها بالتزاماتها وكيفية التعامل مع البيانات الخاصة بعضويتها ورقياً أم إلكترونياً، فالمؤسف أن أغلب المبانى السكنية دون اتحادات شاغلين.

وتشير الدراسة إلى أهمية وضع محددات واضحة باللائحة التنفيذية بشأن المحاسبة وتحديد تكاليف الصيانة، وأن توجه دعوة حضور الجمعية العمومية إلى جميع أعضائها من سكان العقار قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل، كما يجب على ساكنى العقار سواء كان ممثلاً لشخص اعتبارى أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة إخطار رئيس الاتحاد بمحل إقامة كل عضو، وبالتغيير الذى يطرأ عليه، وإلا صح إعلانه فى قلم كتاب المحكمة المختصة التى يقع فى دائرتها العقار أو كان خارج البلاد، وإبلاغ الاتحاد باسم من يختاره الشاغل لتمثيله فى العضوية مع حضور الاجتماعات بشكل دورى، وضرورة التعريف بمعايير اختيار أمين صندوق اتحاد الشاغلين الذى يتولى تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على الجميع، وإدراج مادة تخص إعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى بموارد وتبرعات الأعضاء وعرضهما على الجمعية، لمعرفة أوجه إنفاقها، وإخطار الشاغل بتكاليف الإصلاحات الداخلية للوحدة السكنية وفى حالة التراخى يتم إبلاغه كتابياً، مع بيان الحقوق والواجبات لعضو اتحاد الشاغلين المقررة بهذا القانون، وتحديد العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز الضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم.

وأوصت الدراسة بضرورة أن يكون كل عضو باتحاد الشاغلين يمتلك عقد ملكية للوحدة السكنية أو العقار مسجل فى الشهر العقارى، مع وضع آليات واضحة فى حالة إخلال ملاك العقار بحق اختيار أعضاء الشاغلين، وأيضاً فى حالة وفاة المالك وتحول العقار لورثته والعمل على حل النزاعات القائمة، مع اتخاذ الوحدات المحلية جميع الإجراءات الحازمة لتعيين ما تراه من غير الشاغلين إذا تعذر ذلك، كما يجب تفعيل دور رئيس اتحاد الشاغلين باتخاذ جميع القرارات التى تحقق الأهداف المرجوة، مع تحديد الالتزامات المالية من قبل الجمعية العمومية، للقيام بكافة أعمال الصيانة على أكمل وجه، ومن ثم تحسين الخدمات الإسكانية سواء فى الإصلاحات والترميمات، وإخطار السكان على محل إقامتهم أو الميل الشخصى بالطرق الإلكترونية الحديثة أو هاتفهم المحمول، بما يصب فى مصلحة قاطنى العقارات، مع إنماء الوعى المعرفى لديهم بأهمية الصيانة ومؤثراتها السلبية فى حال إهمالها، وأن تنعقد الجمعية العمومية مرة كل ٣ أشهر على الأقل بدلاً من عام كامل، لكى يتاح لها معرفة احتياجات الشاغلين أولاً بأول، وأن تكون قراراتها ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد، حفاظاَ على سلامة العقار، مع تسليم الحى صور معتمدة من جميع أوراق الملكية لاتحاد الشاغلين، وأيضاً إخطار صاحب الشقة لرئيس الاتحاد كتابة بالتصرف فى الوحدة سواء بالبيع أو الإيجار، وعدم قبول عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات، وتحديد الإجراءات القانونية التى تسهل على الاتحاد التعامل مع الورثة واشتراكهم فى حالة النزاعات بسبب الإرث، وذلك وفقاً للمواد من ٦٩ وحتى ٨٨ من مشروع القانون.