مجلس الدولة ينصر ملاك الشقق على أصحاب الأبراج

 كيف يسترجع ضحايا التصالح أموالهم قانونياً؟

 

خبير قانونى يكشف بنداً فى عقود البيع يخلى مسئولية مشترى الشقق المخالفة من سداد رسوم التصالح

 

صاحب البرج هو المسئول مسئولية كاملة عن دفع قيمة التصالح وليس المالك الجديد للشقة

 

مع مطلع 2021 بلغت طلبات التصالح فى مخالفات البناء 2.4 مليون طلب على مستوى الجمهورية.. هذا العدد الكبير لطالبى التصالح، بينهم فئة غير قليلة يعانون أزمة غريبة.. جميعهم لم يرتكبوا أى مخالفة، ومع ذلك وجدوا أنفسهم مضطرين لسداد قيمة مخالفات البناء!..وهؤلاء اشتروا شققا فى عمارات وأبراج، وسددوا كامل ثمنها، ثم اكتشفوا بعد ذلك أن شققهم مخالفة ويجب التصالح بشأنها!

جميعهم حاولوا التواصل مع من باعوهم تلك الشقق المخالفة.. بعضهم لم يجد للبائعين أثراً، وبعضهم تهرب منهم البائعون، وبعضهم اكتشف أنه اشترى من «كاحول»، وليس من المالك الأصلى، وسعداء الحظ منهم وصلوا للبائعين ولكنهم سقطوا فى فخ الخوف من أصحاب الأبراج وخشوا الدخول فى صراعات معهم، وخشوا أيضا مخالفة تعليمات الحكومة بشأن التصالح فى مخالفات البناء، فأقدموا على دفع قيمة التصالحات من مالهم، ثم كانت المفاجأة.. أصدر مجلس الدولة فتوى خاصة بتصالحات الأبراج والعمارات المخالفة، مؤكدا فى فتواه أن البانى الأصلى للعمارة أو البرج هو وحده المُتحمل لقيمة التصالح كاملاً وليس الملاك الجدد للشقق.

 وعقب صدور تلك الفتوى ثارت تساؤلات عديدة أولها: هل يمكن لأصحاب الشقق استرجاع ما دفعوه من أموال نظير التصالح على ان يلتزم بانى البرج او العمارة المخالفة بسداد قيمة التصالح؟.. وفى حالة هرب أصحاب الأبراج وتصدر «الكاحول» لأصحاب الشقق كيف يتم استرجاع قيمة التصالح منه مره أخرى؟

«هو اللى بيروح بيرجع تانى؟».. قالها إسماعيل فتحى، الذى دفع قيمة التصالح لصاحب البرج فور مطالبته بها، مشيرا إلى أنه مثل غيره من الشباب خشوا الدخول فى مشكلات مع صاحب البرج وأتباعه حفاظاً على استقراره وسلامة أسرته.

وتابع: «استعوضت ربنا فى الفلوس اللى دفعتها وقولت كله يهون مقابل أبقى نايم ومرتاح البال علشان محدش يترصد بيا».

وقال سالم ثروت إنه دفع قيمة التصالح لـ«الكاحول» بعد محاولته معرفة مَن المسئول عن دفع قيمة التصالح ولم يجد معلومة واضحة، ولم يحسم له أحد هذا الجدل ( قبل صدور فتوى مجلس الدولة ) وتابع: «كسرت الشر ودفعت ومكنش قدامى حل غير كده».

«يا سيدى يا روح ما بعدك روح».. هكذا استهل على خليفة حديثه، وقال إنه دفع قيمة التصالح حينما وجد الجميع دفع لصاحب البرج المخالف، ووجد نفسه فى دائرة المشكلات مع صاحب البرج والذى ظل يطالبه بقيمة التصالح ليلاً ونهاراً ويطارده باتصالاته المستمرة.

واستكمل حديثه قائلاً: «كان نفسى ألاقى حد من السكان يقف جنبى ويقوله لأ مش هدفع لكن للأسف حسيت إنى لوحدى، ولهذا دفعت قيمة التصالح، وبعد صدور فتوى مجلس الدولة فلن أطالب صاحب البرج بأن يسدد لى ما دفعته للتصالح، تجنباً للمشاكل معه.. بينما خالفهم الرأى عماد فتحى، والذى قال: «حقى برقبتى ولا يمكن أسيبه».

قصة «عماد» - موظف فى إحدى الشركات الخاصة- مع المصالحات، تبدأ حينما أعلنت الحكومة عن ضرورة دفع قيمة التصالحات للأبراج المخالفة، ووجد الجميع من السكان فى المناطق الشعبية سواء فيصل أو أرض اللواء وبولاق الدكرور وغيرها دفعوا قيمة التصالح دون نقاش أو سؤال فدفع مثلهم.. وقال «جهل الناس طمع أصحاب الأبراج فى الناس اللى فاهمة.. واللى مش هيدفع يخلى صاحب البرج يبجح فيه يقوله غيرك دفع روح اتصالح أنت على شقتك لوحدك»، مشيرا إلى أنه لم يجد مسؤلاً قدم له النصيحة فضلاً عن متابعته لبرامج التوك شو حتى يعلم من المسؤول الحقيقى عن دفع قيمة التصالح، ولكن تجادل الخبراء فيما بينهم وكل فرد منهم قدم دليله للآخر ما جعله فى حيرة كبيرة بينه وبين صاحب البرج الذى يطالبه بقيمة التصالح ليلاً ونهاراً.

واستكمل حديثه قائلاً: «أنا شوفت قدام عينى خناقات كبيرة بين أصحاب الأبراج والسكان الرافضين دفع قيمة التصالح وصلت لحد الدم».

فى السياق ذاته قال شريف هريدى، موظف، إن الدولة يحكمها سيادة القانون، وسيبحث مع المحامى عن سبل استرجاع حقوقه المادية من صاحب البرج، وفى حاله عنده سيلجأ للقضاء، مع الاستناد إلى فتوى مجلس الدولة

وتابع: «أول ما سمعت عن الفتوى.. أسرعت إلى محامي العائلة وأخبرته وبعد البحث أكد لى المحامي أحقيتى فى استرجاع قيمة التصالح مع الاستناد لفتوى مجلس الدولة».

مسئولية جنائية ومدنية

قال أبوزيد عبدالكريم، الخبير القانونى، إن صاحب البرج هو المسئول مسئولية كاملة عن دفع قيمة التصالح وليس المالك الجديد للشقة، مشيرا إلى فتوى مجلس الدولة الأخير قالت بوضوح أن بانى العقار هو المخالف الحقيقى، فمن قام بالبناء هو المخالف الأساسى وليس على صاحب الشقة الجديد المسئولية فى دفع قيمة التصالح.

وأشار الخبير القانونى فى تصريحات خاصة لـ«الوفد» إلى أن نص القانون2017 لسنة 2019 المعدل بالقانون رقم 1 لسنة 2020 بشأن تقديم طلبات التصالح على مخالفات البناء، كما نصت المادة 51 من القانون119 لسنة 2008 على أن من إنشاء العقار هو من قام بالمخالفة وبالتالى فهو المسئول مسئولية كاملة سواء جنائية أو مدنية عن المخالفة التى ارتكبها بشأن العقار».

واستكمل قائلاً: أقرت الأعراف أنه من أفسد شىء فعليه إصلاحه، إذا من قام بإنشاء العقار وهو المالك الأصلى للعقار مسئول مسئولية كاملة عن مخالفات العقار ولا يجوز الاتفاق بين مالك العقار ومالك الشقة على ما يخالف ذلك لأن الاتفاق على غير ذلك مخالفة للدستور والقانون.

وأكد «أبوزيد» أن من حق صاحب الشقة المالك الجديد، إلزام مالك العقار المسئول عن المخالفة بتقديم ملف التصالح عن المخالفة التى ارتكبها حتى إن لزم الأمر إدخال الوحدة المحلية طرف باعتبارها جهة الإدارة التى حررت المخالفة للمالك الأصلى.

 وأضاف: «يجوز لمالك الشقة فى حالة تقديمه لطلب التصالح بالرجوع على المالك الأصلى التى حررت محضر المخالفة باسمه وتحرير محضر ضد مالك العقار طالباً التعويض الجنائى أو بالتعويض المدنى المتمثل بالرجوع على مالك العقار وذلك بتقديمه عقد البيع كمستند وإثبات أن المخالفة ارتكبت وقت إنشاء العقار، وفى حاله هروب صاحب العقار أو كونه مستتر «كاحول» أو غير متواجد يستطيع

ملاك الشقق المخالفه بالبرج بناءً على عقود التملك للوحدة تحرير محاضر رسمية ضده من أجل ذلك وفى حاله تقاعسه سيتم القبض عليه وحبسه وفقا للقانون أما فى حاله وفاة مالك العقار أجاز القانون لمالك الوحده الرجوع إلى ورثه مالك العقار كما لو كان الوريث موجوداً. 

 وقال كريم الدهراوى، الخبير القانونى، إنه بناء على الفتوى الصادرة من قسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة والتى أوجبت تحرير محاضر ومخالفات البناء باسم مرتكب المخالفة وليس من صدر باسمه التراخيص، أصبح الآن يحق لكل شخص من أصحاب العقارات المخالفة الذين قاموا بشرائها من مالكها الاول صاحب المخالفة بالرجوع عليه بالمطالبة قانونا بسداد قيمة التصالح حتى بعدما قام هو نفسه بالتقديم وسداد المصالحة بدلاً منه.

وأشار الخبير القانونى فى تصريحات خاصة لـ«الوفد» إلى أن العقوبة الواقعة على المخالفة ستقع على عاتقهم وتتسبب بتوقيع الضرر ما أدى إلى تخوفهم لتقاعس صاحب المخالفة فى تقديم المصالحة ما أدى إلى قيامهم بطلب المصالحة وسدادها بأنفسهم تفادياً لوقوع ضرر بهم.

وتابع: بهذه الفتوى يحق لهم الرجوع على المخالف الاصلى بسداد قيمة ما تم دفعه بالمصالحة، على أن يثبت أنه هو من قام بالتصالح وما يفيد قيمة المبلغ المدفوع، ويقوم بإرسال إنذار بالمطالبه بالسداد، وفى حالة عدم الدفع بحق له بالمطالبة بدعوى قضائية ضد المخالف الاصلى للمطالبة بسداد ما تم دفعه بالمصالحة لدفع الضرر المحتمل عليه فى حالة عدم السداد، كما يجوز الاستناد بالمطالبة على أن عقود البيع التى تم إبرامها لنقل الملكية للعقار المخالف، وفى تلك العقود يقر البائع بأن العقار المبيع خال من الحقوق العينية الأصلية والتبعية والحقوق المادية تجاه الآخرين، وهو الإقرار الذى لم تتحقق عناصره بتوقيع المخالفة والمطالبة بالتصالح فيها، والتى تقع على عاتق الطرف الأول البائع صاحب المخالفة.

نص فتوى مجلس الدولة

اقرت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع، بمجلس الدولة، إلى وجوب تحرير محاضر مخالفات البناء باسم مرتكب مخالفة البناء وليس من صدرت باسمه الرخصة.

جاء ذلك بناء على الطلب المقدم من التنمية المحلية، للإفتاء فى مدى جواز الاعتداد بالمالك الجديد للعقارات المرخص لها الصادر بشأنها أحكام بصحة توقيع عقود بيعها بالكامل أو لأسطحها، حال حدوث المخالفات المنصوص عليها فى قانون البناء الصادر بالقانون رقم (119) لسنة 2008، وما إذا كان يجب تحرير محاضر جنح التنظيم عن هذه المخالفات باسم المالك القديم أو الجديد أو لكليهما.

وقالت الجمعية إن المخالفات المنسوب ارتكابها - بخصوص العقارات المستطلع الرأى بشأنها- تنحصر جميعها فى تعلية هذه العقارات، ببناء طوابق زائدة دون الحصول على ترخيص مُسبق فى ذلك من السلطة المختصة؛ الأمر الذى يُشكل وفقاً لأحكام قانون البناء المُشار إليه جريمة جنائية تستوجب العقاب.

وتابعت حيثيات الفتوى، ولما كانت شخصية المسئولية الجنائية تستلزم بالضرورة، وبحسب الأصل العام، أن الشخص لا يكون مسئولاً عن الجريمة، ولا تفرض عليه عقوبتها، إلا باعتباره فاعلاً لها، أو شريكاً فيها، بحسبان أنه لا مجال للمسئولية الافتراضية أو المسئولية التضامنية فى العقاب إلا بموجب استثناء خاص بنص القانون وفى حدود هذا الاستثناء، وإذ جاءت أحكام قانون البناء متفقة مع الأصل العام المُقرر فى هذا الشأن، ولم تخرج عنه بتقرير مسئولية افتراضية أو تضامنية فيما يخص المخالفات التى أوردها وعددها، فمن ثم يكون يكون تحرير محاضر جنح التنظيم الخاصة بالمخالفات المشار إليها، ضد من قام بارتكابها فعلياً، سواء كان من الملاك السابقين أو الحاليين للعقار، ودون التقيد فى ذلك بمَن صدرت رخصة البناء باسمه.

ونصت الفتوى، على أنه «لما كان تحديد المُرتكب الفعلى لهذه المخالفات يندرج ضمن مسائل الواقع التى تخرج عن الاختصاص المعقود للجمعية العمومية بإبداء الرأى القانونى فى المسائل القانونية، فمن ثم يقع على كاهل السلطة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم، وهى فى سبيل تحريرها هذه المحاضر، أن تتحرى بكافة الطرق، بما لها من سلطات واختصاصات خولها لها القانون، لاستجلاء كافة الحقائق المتعلقة بهذه المخالفات وتاريخ حدوثها، للكشف عن شخصية مرتكبيها الفعليين على وجه اليقين، بلا مُعقب عليها فى ذلك سوى أحكام القضاء.