رقم قومى لكل عقار

المنظومة الجديدة تساعد على تنشيط السوق، وتضمن حق الدولة فى الضرائب العقارية

مصر تخسر 118 مليار جنيه سنويا بسبب انهيار العقارات المخالفة

قانون التصالح فى مخالفات البناء أول خطوات حماية الثروة العقارية وتقنين أوضاعها

فى محاولة لحصر الثروة العقارية والحد من مخالفات البناء، أطلقت الحكومة مشروع الرقم القومى العقارى لحصر وتسجيل العقارات، هذا المشروع يهدف لجمع بيانات دقيقة عن جميع العقارات بداية من تاريخ إنشائها، ويبسط إجراءات التسجيل أمام المواطنين فى الشهر العقارى، بعد ان عجزت الحكومات فى السنوات الماضية عن معرفة حجم تلك الثروة، فى الوقت الذى تصل فيه نسبة العقارات المسجلة فى مصر لنحو 15% فقط، بينما وصل حجم العقارات المخالفة إلى 3 ملايين عقار.

و يأتى هذا المشروع استكمالا للخطوات التى تسعى الحكومة لتطبيقها فى ميكنه الخدمات والرقمنة، واعداد قاعدة بيانات ومعلومات عن العقارات الموجودة فى مصر, ما يسهم فى تنشيط السوق العقارى، وجذب استثمارات جديدة.

لم يكن هذا المشروع وليد اللحظة، فقد سبق وتم طرحه من قبل وزارة المالية عام 2005، بعد ان أظهرت الدراسات ان 92% من الملكية العقارية والأراضى فى القطاع الحضرى، و87 % فى القطاع الريفى مازالت غير رسمية، وكان من المفترض ان يتم تنفيذ المشروع على ست مراحل، اولها دراسة وبناء نظم جمع البيانات ثم بناء القاعدة القومية للثروة العقارية، ثم ميكنة المواقع، ويلى ذلك توطيد نظم الثروة العقارية ثم إصدار الرقم القومى العقارى، وإصدار البطاقات الذكية للعقارات وأخيرا تحديث البيانات، ولكنه لم يكتب للمشروع النجاح وقتها، ولم يطبق إلا على الأبنية التعليمية، والتى تم تسجيلها لدى هيئة الأبنية التعليمية.

أما الآن فقد بدأت الحكومة فى عمل حصر كامل للعقارات، وهو ما سيكون بمثابة خريطة للثروة العقارية فى البلاد، حيث سيتم تخصيص رقم قومى لكل عقار, ما يساعد الحكومة فى حصر الثروة العقارية، ويسهم أيضًا فى حفظ الملكيات وتقديم الخدمات للمواطنين بسهولة فى الشهر العقارى، كما سيؤدى تكويد الثروة العقارية لسهوله التعامل مع العقارات، وهو من الامور التى تشجع على الاستثمار فى القطاع، وضمن الكشف عن اى عقارات تم بناؤها دون ترخيص، حيث يتم جمع كافه المعلومات الخاصة بالعقار, والتى تشمل تاريخ البناء ومسئول التشييد ورقم رخصة العقار, وتسجيلها داخل بطاقه الرقم القومى التى سيتم استخراجها للعقار.

 وهذا النظام عبارة عن تعريف للوحدة العقارية بما يتواكب مع منظومة ميكنة الخدمات ورقمنه التعاملات التى تسعى الدولة لتطبيقها، ولكى تتمكن الحكومة من تطبيق الضرائب العقارية وتحصيل المرافق.

كما يستهدف المشروع رصد الثروة العقارية من خلال اعداد قاعدة بيانات ومعلومات عن العقارات الموجودة فى مصر, فوفقا لتقديرات لجنة الاسكان بمجلس النواب، وصلت نسبة المبانئ العشوائية الى 40%، وذلك فى محافظات الاسكندرية والشرقية والقاهرة والجيزة والقليوبية والتى تعد أكثر المحافظات من حيث انتشار المبانى العشوائية فيها وطبقا للبيانات الصادرة من وزارة الاسكان يصل حجم العقارات المخالفه، الى 3 ملايين عقار، و يصل عدد الأدوار المخالفة الى 396 ألفاً و87 دوراً، ويقدرعدد الوحدات المخالفة بـ1.7 مليون وحدة، و يصل عدد الوحدات المخالفة بكل المحافظات لـ20 مليون وحدة، ويوجد بالقاهرة والجيزة أكثر من 209 آلاف مبنى مخالف.

كما اكدت دراسة اعدتها الهيئة العامة لتعاونيات البناء والاسكان، ان حجم مخالفات البناء تقدر بـ٩٠٪ من حجم الثروة العقارية بمصر، فضلاً عن ان ٥٠٪ منها تفتقد العمال الصيانة والترميم، ويصل حجم المبانى الآيلة للسقوط بمحافظة القاهرة وحدها لنحو ٦٠٪ من إجمالى الثروة العقارية بها، بينما تفتقد ٢٠٪ منها لأعمال الصيانة والترميم.

وأوضحت الدراسة عدة اسباب للمشكلة، اهمها ارتفاع معدلات ما وصفته بـ «الفساد» داخل المحليات، فضلاً عن تعقيد الإجراءات القانونية ما يضطر المواطن الى اللجوء للقنوات غير الشرعية، إضافة الى ضعف اجور مهندسى الاحياء والمراكز، مما يفتح الباب امامهم لسلك دروب غير شريفة، علاوة على هجرة الكفاءات الهندسية من المحليات هربا من المساءلة القانونية، وتضارب القوانين والتشريعات الخاصة بالبناء مما يسهل من اختراقها والالتفاف حولها.

ورغم أن المادة 102 من القانون 119 لسنة 2008 على «أن يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على خمس سنوات او الغرامة التى لا تقل عن مثلى قيمة الأعمال المخالفة ولا تجاوز ثلاثة امثال هذه القيمة، كل من قام بإنشاء مبان او إقامة أعمال، او تعليتها او تعديلها او تدعيمها او ترميمها او هدمها بدون ترخيص من الجهة الادارية المختصة»، إلا أن هذا النص لم يمنع المخالفات التى أصبحت سمة لمعظم المبانى فى مصر

ويقدر الخبراء عدد المبانى التى حصلت على تراخيص ولكنها «مخالفة» بنحو ٦٠٠ الف عقار، منها على الاقل ٢٠٠ الف عقار ايلة للسقوط ويجب هدمها لانها خطر على قاطنيها، ومؤخرا اكد الدكتور رأفت شميس، رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء، ان حجم العقارات المخالفة فى مصر، تصل نسبتها لـ50 % من حجم الثروة العقارية، وبعد التصالح عليها سترتفع قيمة هذه العقارات بنسبة لن تقل عن 30 %، وهو ما يساهم بشكل كبير فى رفع قيمة الثروة العقارية فى مصر، مشيرا إلى أن مصر تخسر نحو 118 مليار جنيه سنويا، نتيجة انهيار العقارات المخالفة، علاوة على خسارتها 3 تريليونات و500 مليار جنيه سنويا نتيجة التهرب من رسوم التراخيص ودفع تكاليف التأمين

واكد ان قانون التصالح فى مخالفات البناء، يساهم فى إضافة قيمة للمبانى المخالفة، ويحولها من مبان غير معترف بها، الى عقارات قانونية، ويكون بمثابة شهادة ميلاد جديدة لهذه العقارات.

من جانبها قالت مى عبد الحميد، رئيس صندوق الاسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، فى تصريح لها، ان متوسط نسبة العقارات المسجلة فى مصر لا تتخطى الـ15 % من حجم العقارات، واكدت ان 60 % من نسبة الوحدات السكنية فى مصر والمقدرة بـ30 مليون وحدة عبارة عن نشاط سكنى، و40 % منها أنشطة اخرى, حيث ان نسبة العقارات المسجلة 15% فقط، من إجمالى العقارات فى مصر, و تشير الأرقام الصادرة من وزارة التنمية المحلية، إلى أن عدد طلبات التصالح فى مخالفات البناء وصلت لمليون و319 طلب تصالح، وتعد محافظة المنوفية اعلى المحافظات المتقدمة لطلبات التصالح تليها البحيرة ثم محافظة القليوبية

ومؤخرا وافق مجلس النواب على تعديل المادة 35 مكرر، من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقار، و تضمنت تلك المادة طريقة مستحدثا لنقل الملكية، وذلك عند وجود حكم نهائى «صحة

التوقيع»، يكون سندا لطلب التسجيل بالشهر العقارى، ويثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية، فاوجب على امين المكتب إعطاء رقما وقتيا شهرا او قيدا فى سجل خاص لكل منهما بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتى الى رقم نهائى

واتاحت المادة المضافة، الاعتراض على صدور الرقم الوقتى امام قاضى الامور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره على نفقة صاحب الشان، على ان يصدر القاضى قرارا مسببا بقبول الاعتراض والغاء الرقم او برفض الاعتراض وذلك خلال 7 أيام من تاريخ رفع الاعتراض اليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له، ويكون القرار الصادر فى هذا الشان نهائيا، وبذلك يفتح باب جديد لتسجيل الملكية، ويطبق الأحكام النهائية.

والزمت المادة ايضا شركات الكهرباء والمياه والغاز, وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية بعدم نقل المرافق والخدمات، او اتخاذ اى اجراء من صاحب الشان يتعلق بالعقار، الا بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر، او القيد لضمان استمرار نقل الملكية المشهرة قانوناً.

ومن ناحيه أخرى، أكد رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى أهمية الإسراع بتنفيذ منظومة حصر وإدارة الثروة العقارية، والتى تهدف للتوصل الى رقم قومى لكل عقار، ودعم مكانة مصر وفق المؤشرات العالمية فى مجال تكنولوجيا المعلومات، وبالتالى جذب المزيد من الاستثمارات العالمية الهامة، فى اطار استراتيجية الدولة نحو التحول الرقمى، وأوضح أن المنظومة من اجل تحقيق أهدافها ستقوم على إيجاد قاعدة بيانات موحدة، ومركزية لكافة أنواع المنشآت، مع تحديد اشتراطات البناء فى المحليات والمجتمعات العمرانية، وبيانات الترخيص والمخالفات الخاصة بكل عقار، وكذلك تحديد قيمة الضرائب العقارية الواجب تحصيلها، وبيانات الملكية من خلال الشهر العقارى، بالإضافة الى التقسيم الادارى لكل جهة ولاية، وبيانات الاستهلاك من المرافق بما فى ذلك المياه والكهرباء والغاز، وسيتم الانتهاء من وضع منظومة الرقم القومى لكل عقار قبل نهاية عام 2021، لتكون هذه العقارات قانونية ويكون هناك سهولة لتداول العقارات سواء كانت تجارية أو سكنية، وأضاف مدبولى أنه أصدر توجيهاته لجميع الإدارات المحلية وأجهزة المدن الجديدة، باستلام جميع الطلبات التى يتقدم بها المواطنون، بغض النظر عن استيفاء جميع المستندات من عدمه، حيث يكون استخراج شهادة ورقم قومى للشقق، عن طريق التقدم بطلب للجهة المحلية التابعة لها الوحدة بعد إنهاء عمليه التصالح، مشيراً الى انه بعد تقديم الطلب يحصل المواطن على «نموذج3»، وهو بمثابة شهادة اعفاء من اتخاذ اى اجراء قانونى تجاه المبنى المخالف، لحين استيفاء باقى الأوراق المطلوبة.

ومن جانبه، يقول المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعيه رجال الأعمال المصريين: هناك أهمية لوجود رقم قومى لكل عقار، لكونه سيساهم فى تبسيط الإجراءات، لأن منظومة الشهر العقارى من المنظومات الصعبة، ولكى يتم تسجيل العقار قد يتطلب الأمر وقتاً طويلاً ومجهوداً من قبل البائع والمشترى، هذا فضلاً عن أن حق الدولة يضيع لكونها لا تأخذ حقها من الضرائب العقارية، ومؤخراً بدأت الحكومة فى تعميم منظومه التحول الرقمى، وهذا الأمر سيساعد على تأمين تلك المعاملات مما يسهل الأمر على المواطن لتسجيل الوحدة أو العقار، لأنه فى تلك الحالة سيكون العقار لديه رقم قومى محدد به مساحة الوحدة أو العقار وتاريخ بنائه وكل المعلومات الخاصة به، ما يجعل لدينا مؤشراً عقارياً.

 ومن ناحية أخرى يرى المهندس فتح الله ان العقار سيتم تداوله بالمبلغ الحقيقى وبدون تلاعب، فعندما يتم عمل تحويلات بنكية بقيمة العقار سيكون لدى الحكومه معلومات بقيمته الفعلية، وهذا الأمر له فائدة كبيرة جداً للاقتصاد وخاصه صناعة العقار، وتنشيط السوق العقارى والتوسع فى شراء الوحدات السكنية، هذا فضلاً عن تسهيل إجراءات التمويل العقارى، فشركات التمويل العقارى لا يمكنها تمويل الوحدات المخالفة أو غير مسجلة.

ومن جانبه، أكد النائب إسماعيل نصر الدين، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن المقصود بعمل رقم قومى لكل وحده سكنيه او عقار، هو تفعيل التعديلات التى اقرها البرلمان مؤخراً، والخاصة بقانون تنظيم الشهر العقارى، والذى يهدف للحفاظ على الثروة العقارية، فبعد تطبيق قانون التصالح لن يتم التعامل مع اى عقار أو وحدة سكنية لا تمتلك شهادة من الدوله، حيث سيتم الزام صاحب الوحده بتسجيل كافة بياناتها فى الشهر العقارى حتى يصبح لديه بطاقة رقم قومى خاص للوحدة التى يملكها.