تحويل الشقق السكنية إلى " تجارية" كارثة تهدد المدن الجديدة

80٪ من وحدات الدور الأرضى تحولت إلى مقاهٍ ومخازن وعيادات ووحدات إدارية!

خبراء: تشويه العمران وتعرض حياة الناس للخطر

خبير تقييم عقارى: لا يجب التصالح معها

 

بين الحين والآخر تشتعل حرائق، فتلتهم أرواح وممتلكات العديد من المواطنين.. تشب فى مخازن ومحلات للملابس وكافيهات وملاهٍ ليلية كما حدث العام الماضى فى ملهى العجوزة.

تشب حرائق بسبب الأفران والمخابز الكائنة أسفل العمارات السكنية.. وآخرها ما شهدته منطقة القطامية الشهر الماضى باحتراق لمعظم شقق عمارة سكنية أسفلها حل لبيع المراتب والمفروشات، اشتعلت النيران بها وشردت كل سكانها.. كل ذلك وغيره بسبب تعارض بل تضارب قرارات المسئولين مع القوانين التى لا تسمح بتحويل الشقق السكنية لممارسة أى نشاط تجارى.

حول هذا التضارب ومخاطر الاستمرار فى السماح بتحويل الشقق السكنية للنشاط التجارى، خاصة بالمدن الجديدة والتى تحولت بعض مدنها إلى أماكن عشوائية.. ومن لا يصدق ذلك.. يذهب إلى التجمع الخامس و6 أكتوبر والعاشر من رمضان وغيرها.

حول تلك الكارثة وذاك الفكر واندلاع الحرائق فى العمارات السكنية.. كان التحقيق التالى!

ظلت مسألة تحويل الوحدات السكنية إلى أنشطة تجارية تشغل «بال» واجتماعات حكومات متعاقبة وتقلق سكان تلك الوحدات، بعدما أصبحت نسبة إشغال الأنشطة التجارية للوحدات السكنية الأرضية لأكثر من 80٪ وبعدما أصبحت سبباً فى ازعاج السكان وللتلوث البيئى والاختناق المرورى وإشغال للطرق وفوق كل ذلك ضياع لحق الدولة.

فى نفس الوقت أدى تحويل الوحدات لأنشطة تجارية كالمحلات والعيادات والمخابز وغيرها إلى انخفاض أسعار الشقق فى الأدوار العليا لحساب ارتفاعات رهيبة فى أسعار وحدات الدور الأرضى والأول ووصل الأمر إلى تحويل جراجات بالكامل إلى محلات تجارية رغم مخالفة ذلك لشروط تراخيص بناء العقارات السكنية!

ومنذ عدة سنوات مضت كان قرار الجهات الرسمية بالسماح بعد المصالحة مع الحى بتحويل الوحدات السكنية إلى أنشطة تجارية بتقدير للمتر يتراوح بين 500 جنيه للمتر و 2000 جنيه للمتر وذلك لكل ما تم بناؤه وتحويله فيما قبل 2008 مع وجود قيد بالنسبة للمساكن التى بنيت بعد عام 2008 وفقاً للقانون 119 لسنة 2008 الخاص بالبناء الموحد.. وبعيداً عن التطبيق على القاهرة الجديدة لتبعيتها لجهاز التخطيط وهيئة المجتمعات العمرانية.. وتضمن القرار عدم انطباق التعديل للاستخدام وحظرها على كل ما هو قائم من أنشطة مقامة بالتعدى على أملاك الدولة، ولم يقنن وضعها بصورة قانونية ونهائية، وكذلك بالنسبة للأنشطة المقامة على أراض زراعية وأماكن إيواء السيارات أو واقعة بمناطق الردود أو الفراغات أو خارج خطوط التنظيم وكذلك الأنشطة الصادر بشأنها أحكام تقضى بإزالتها مع حظر الموافقة على تعديل الاستخدام لنشاط المقاهى وغيرها مما يشابهها من مسميات وأن يقتصر التعديل فقط على الأنشطة غير المقلقة للراحة وغير ملوثة للبيئة والمصرح بتشغيلها طبقاً للأحكام والقوانين المنظمة.

واشترط القرار أن تكون الوحدات المراد تحويل استخدامها لا تقع بعقار ضمن حصر المبانى ذات الطابع الحضارى مع مراعاة الاشتراطات الصادرة عنها، كذلك لا تسرى ضوابط القرار حال هدم الوحدة التى تم تعديل استخدامها كلياً ومن ثم ضرورة الالتزام بالاشتراطات البنائية المعتمدة للموقع عند إعادة البناء، ومن ثم نصت المادة رقم 66 من القانون 119 على أنه يقع باطلاً كل من تصرف فى محله بتغيير استخدام المبنى أو أن يكون لغير الغرض المرخص له، وذلك قبل الحصول على الرخصة اللازمة من الجهة المختصة ومن ثم وبموجب القانون 119 وقرار الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 تتحدد الأماكن المخصصة للسكن والأماكن التجارية والصناعية، إلا أن تلك القرارات والقوانين الداعمة لفتح باب الاستثناء أنه مهما اختلفت المسميات كانت وراء انتشار ظاهرة تحويل الوحدات السكنية إلى كافة الأنشطة التجارية من معامل ومحلات تجارية وعيادات ومخابز وأفراد، بل وإلى مستشفيات على أدوار كاملة بنفس العقار السكنى، وإلى جانب ذلك مقاهٍ وكافيهات أمام مسمع ومرأى أطفال وكبار قاطنى العمارات السكنية.. وصولاً لقرار السماح بكل ما سبق بالمدن الجديدة والسماح بتحويل الدور الأرضى بالفيلات والعمارات السكنية إلى أنشطة تجارية.. وذلك رغم نفى بعض المسئولين لهذا القرار إلا أن الواقع يؤكد تطبيقه ومن قبل إصداره فتحولت المدن الجديدة إلى مسرح كبير لتفشى ظاهرة تحويل الوحدات السكنية إلى وحدات تجارية من التجمع الخامس، حيث الجراجات تحولت لأنشطة تجارية وصولاً لمدينة 6 أكتوبر، الذى يعلو بها شعار الدور الأول يكسب وتحويل السكنى لتجارى مباح.

 

ومؤخراً.. كان

الدكتور جابر جاد نصار، بالنيابة عن أحد المواطنين، أقام دعوى طعن أمام المحكمة الإدارية العليا لمحافظة القاهرة ورئيس حى المقطم بتعديل ترخيص الدور الأول للعقار المملوك لهذا المواطن من سكنى إلى تجارى وكذلك الدورين الأول والثانى فوق الأرضى إلى إدارى.. والمحكمة رفضت الطعن بل وأيدت حكم أول درجة برفض الدعوى استناداً إلى أن المادة رقم 15 من قانون البناء ألزمت المحافظ بوضع قواعد واشتراطات مؤقتة لمخططات العمران بالمدن والقرى بعد العرض على المجلس الشعبى المحلى والتنسيق مع الأجهزة المختصة بوزارة الدفاع، ومن ثم كان قرار محافظ القاهرة بعدم جواز التصريح بإنشاء وحدات إدارية أو تجارية بالمبنى إذا كان الاستخدام وفقاً للاشتراطات البنائية للموقع سكنياً، كما حظر تعديل استخدام الوحدات المخصصة للسكنى إلى أى نشاط آخر.

ومن ثم أقرت المحكمة الإدارية العليا برئاسة المستشار جمال ندا رئيس مجلس الدولة خلال عام 2015 مبدأ قضائياً جديداً ببطلان ترخيص وحدات بالمبانى السكنية إلى وحدات تجارية حتى بموافقة المحافظة أو الحى لمخالفتها قانون البناء.. ومن هنا جاء رفض الطعن، وجاءت حيثيات حكم الإدارية العليا، مؤكداً أن الحظر جاء لتوفير الوحدات السكنية حلاً لأزمة الإسكان وارتفاع قيمة الإيجارات وأسعار الوحدات السكنية، وهو «حظر» بحسب الحيثيات لا يتعارض مع حق الملكية التى كفلها الدستور وهو أيضاً لا يمثل أى اعتداء على الدستور وأن الملكية الخاصة ليست طليقة من كل قيد دائماً وإنما هى مقيدة باحترام القانون والالتزام بأحكامه وليس لها من الحماية ما يجاور الانتفاع المشروع بعناصرها.. وهو ما أكده أيضاً كلام المستشار محمد حامد الجمل الرئيس الأسبق لمجلس الدولة والذى أكد أن فترة الانفلات الأمني التى أعقبت ثورة يناير 2011 شهدت تجاوزات غير مسبوقة، بشأن تحويل العقارات السكنية إلى تجارية وإدارية، ولأن المخالفات تزداد فقد تنبه المشرع لذلك ومنذ عدة سنوات فكان الحكم رقم 6837 لسنة 47 قضائية عليا بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء - ترخيص البناء - وتحويل الوحدات من سكنى إلى تجارى بموجب المواد 4 و5 و6 و11 و11 مكرر و14 و15 من قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء ورقم 106 لسنة 1976 بأن يكون ترخيص البناء صادرا على أساس عدة بيانات من بينها تحديد الغرض من استخدام المبنى وما إذا كان إدارياً أو تجارياً أو سكنياً أو أن وحداته ستستخدم فى تلك الأغراض كلها وترتيباً على ذلك تطلب القانون التزام طالب البناء بتوفير أماكن مخصصة لإيواء السيارات وتركيب العدد اللازم من المصاعد بما يتناسب مع الغرض من استعمال المبنى وكذلك التزامه عند الشروع فى البناء أو التعلية أو الاستكمال أن يضع فى مكان ظاهر من موقع البناء لافتة يبين فيها عدة بيانات من ضمنها نوع المبنى.. كما تطلبت اللائحة التنفيذية بحسب ما أكده المستشار حامد الجمل، التزام طالب الترخيص بتقديم طلب لإدخال تعديل أو تغيير جوهرى فى الرسومات المعتمدة والذى يمس الناحية المعمارية أو يغير من وجه الاستعمال موقعاً عليه من الطالب المعول فى تحديد طبيعة المكان ما هو مثبت فى صدر الترخيص الصادر بشأن إنشاء المبنى - مؤدى ذلك - تحويل الوحدات السكنية للاستغلال التجارى دون الحصول على ترخيص بذلك يكون مخالفاً لأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء!

 

قدوة سيئة

الدكتور صلاح الدين الدسوقى، رئيس المركز العربى للدراسات الإدارية والتنمية، يرجع تفشى تحويل الوحدات السكنية إلى أنشطة تجارية حتى المبانى التراثية منها وكذلك التاريخية إلى الجهات الرسمية، فهى المسئول الأول والأساسى عن تفاقم حدة تلك الجرائم المترتبة على تحويل الوحدات السكنية إلى تجارية، بعدما كانت قدوة سيئة للمواطنين بعدما قامت بتحويل بعض القصور والفيلات والمبانى السكنية ذات الطابع التاريخى للبعض منها إلى مبانٍ إدارية للوزارات والهيئات الحكومية والإدارية، بل وسهلت توصيل كافة المرافق والخدمات من مياه وكهرباء لتلك المنشآت المحولة المقامة وهى إدارية وتجارية داخل المبانى السكنية وبالمخالفة لرخصة البناء والإنشاء ورغم ما تحمله من أعباء زيادة على المبانى وقصر عمرها الافتراضى، وهى فى ذات الوقت لا تستطيع تحصيل حق الدولة من جراء تلك المخالفات، وعلاوة على ذلك تعريض حياة المواطنين لمخاطر جمة وعديدة تصل إلى حد الوفاة عندما تشتعل الحرائق بسبب انفجار أسطوانة غاز فى مخبز عيش تحت العقار أو اشتعال النيران فى مخازن ومحلات للمفروشات والإسفنجيات وخلافه.. وفى النهاية الفساد والإيجارات القديمة وعدم حسمها وراء تفشى الظاهرة.

 

قرار صادم

وفيما يخص المدن الجديدة، وافقت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بجلسة رقم 119 لمجلس إدارتها على السماح بتحويل وحدات الدور الأرضى فى المدن الجديدة لوحدات إدارية وتجارية ولتتكرر مأساة ما شهدته المدن الجديدة خلال عام 2009 وسماح المهندس أحمد المغربى وزير الإسكان وقتها بفتح المحال التجارية بالدور الأرضى بحجة عدم ابتعاد الخدمات عن السكان فى تلك المدن عن أكثر من 50 متراً، ورغم تراجع الدولة وقتها عن القرار لعدم التزام الملاك بضوابط هذا التحويل والتغيير وسداد رسوم تغيير النشاط وذلك رغم تحمس الكثيرين من مسئولى الهيئة باعتباره استيفاء لحق الدولة المهرب منذ سنوات بعدما حول الملاك

بالفعل وحداتهم إلى محلات تجارية فى المدن الجديدة، وبالأخص فى التجمع الخامس وباقى تجمعات وأحياء القاهرة الجديدة والعاشر من رمضان و6 أكتوبر، بل ووصل لعمارات سكنية بالأساس فى المهندسين وأحمد عرابى والعجوزة و15 مايو، وتم تحويل مساحات شاسعة من الحدائق العامة أو التى كانت تدفع عنها نسبة تميز من سكان وملاك بعض عمارات القاهرة الجديدة وأحمد عرابى بالمهندسين جميعها إلى مقاهٍ وكافيهات وورش، ولم يتحرك ساكن لمسئولى المجتمعات العمرانية رغم صرخات المواطنين ومع انتشار السرقات وغيرها وبعدما تحولت أرقى المناطق على سبيل المثال فى شارع كالشويفات بالتجمع الخامس إلى مواقف عامة للسرفيس وافترش الحدائق بالمتسولين، وذلك رغم وجود أماكن مخصصة للأنشطة التجارية، ويعانى البعض الذى اشترى بتحويشة عمره منزلا فى مكان كان يظن أنه راق وتحول بين يوم وليلة إلى مشروع سكن عشوائى تحيط به القمامة من كل جانب.. وبالفعل تحولت أحياء المدن الجديدة وخصوصاً فى التجمع الخامس وعلى وجه الخصوص التجمع الثالث، إلى أحياء عشوائية قربت على أن تتشابه مع أحياء مدينة نصر ومصر الجديدة، وبغزو المقاهى والورش والمطاعم ومحلات البقالة وحتى عربات الفول المدمس ونواصى الشاى المتحركة.. وذلك بمباركة غير معلنة تتمثل فى ضعف قدرة أجهزة المدن على ضبط المخالفين والتعامل معهم حتى قبل صدور مثل هذه القرارات بالضبط كما حدث مع التصالح فى مخالفات من يقوم ببناء دور زائد على أسطح الفيلات والعمارات بالقاهرة الجديدة وغيرها.. ومن يذهب لشارع السودان بالمهندسين وبالتحديد فيما يعرف بمساكن العرائس التى بنيت مراحلها الأولى فى الثمانينيات واستكملت باقى المراحل فيما بعد سيجد أن الدور الأرضى بالكامل تحول إلى محلات وكافيهات، ووصل الأمر لتبوير جميع الحدائق الشاسعة التى ظل السكان والحى يقومون بزراعتها عشرات السنين، ثم هدمت ولم يتبق منها سوى جزء بسيط أمام العمارة رقم 14 وبخلاف ذلك هناك من حولها لأماكن لمعارض السيارات وكافيهات ومحلات وسناتر للدروس الخصوصية.. حتى الدولة ذاتها وقعت فى هذا المطب واستولت على حدائق العمارتين 15 و16 وقامت بتحويلها مؤقتاً لموقف للميكروباص بحجة تحويل الشارع لإتمام مشروع مترو الأنفاق الجديد وطبعاً لن تعود لحديقة مرة أخرى، والسبب أنها سمحت فيما سبق بمحلات وأكشاك ومواقف عشوائية ما بين جراج إمبابة للنقل وعمارات مساكن العرائس بشارع السودان.. وفى شارع ترعة السواحل وبالتحديد على نواصى شوارع عزبة الصعايدة وصلاح اللبودى أفران ومخابز أسفل العمارات رغم دخول الغاز لتلك العمارات بهذه المناطق المزدحمة والشوارع الضيقة.. ومن الوارد حدوث كوارث لافتقاد شروط الأمن الصناعى.. فمن وراء السماح من الأساس لهذه المخابز وتلك الأفران بالعمل تحت العمارات السكنية.

هكذا تحولت المساكن إلى محلات لممارسة كافة الأنشطة التجارية رغم وجود القوانين التى تمنع ذلك.. والدستور الذى يقر حق المواطن فى المسكن الصحى والملائم.. إلا أن الواقع يؤكد أن سياسة الأمر الواقع لها الكلمة العليا فى مصر، بعدما رفعت الدولة أيضاً شعار التصالح مع المخالفات.

 

وتبقى كلمة

شارع محمد فريد بالتجمع الخامس بجوار جهاز مدينة القاهرة الجديدة أبلغ مثال على القدوة السيئة للمواطنين!

 

أثر سلبى

ويرى الدكتور رضا حجاج، أستاذ التخطيط العمرانى، فى ظاهرة تحويل الشقق السكنية إلى النشاط التجارى، وفيما يخص قرار تحويل الدور الأرضى بالمدن الجديدة أن القاهرة متفشية بالظاهرة سواء بالقرار وبدونه، فلماذا لا تستفيد الدولة من تلك الأخطاء أو حساب مرتكبيها.. حلقة جديدة وأكثر كارثية من فوضى التخطيط العمرانى فى مصر ذات أثر سلبى على السكان قبل أن يكون على المخطط العام للمدن عامة وللمدن الجديدة على وجه الخصوص، وبعدما أصبح التصالح مع المخالفات دستور حياة ومكافأة للمخالفين رغم ما شهدناه من حوادث وحرائق أودت بأرواح المواطنين جراء تلك الأنشطة التجارية أسفل العمارات السكنية كأفران العيش والكافيهات والملاهى الليلية، ودون مراعاة لأى عوامل للأمن الصناعى أو مواصفات قياسية.. يساهم فى ذلك عدم وجود أى قواعد أو قوانين موحدة يلتزم بها الملاك أو حتى المنتجون والمصنعون.. وتعليقاً على تصريحات وحجج بعض المسئولين بأن هذا السماح لتوفير الخدمات للمواطنين.. فالجميع يعلم أن المدن الجديدة مثلاً والمناطق السكنية عموماً خططت بشكل معين وملزم يتيح الخدمات فى مناطق بعينها تسمى مناطق الخدمات وباقى المساحات تكون سكنية فقط.

 

تشويه

من جانبه، يرى المهندس عبدالمجيد جادو، خبير التقييم العقارى، فى قرار تحويل الدور الأرضى إلى تجارى بالمدن الجديدة على وجه الخصوص، نوعا من التشوهات والتكدس فى المدن الجديدة سيصل إلى حد المناطق العشوائية، ينتفى معه «الهدف الحقيقى» من وراء إنشاء كل تلك المدن الجديدة.. فهو قرار سيؤدى إلى تغيير نمط حياة السكان بالمدن الجديدة سيكرر مأساة المهندسين ومدينة نصر ووسط البلد ومصر الجديدة وما تحقق من خسائر هائلة نتيجة هدم عدد من المبانى التراثية من أجل القيمة الاقتصادية للأرض وإنشاء كافة أنواع الأنشطة التجارية الجديدة.

ويشير، المهندس جادو، إلى أن تحويل الدور الأرضى إلى نشاط تجارى وإدارى ليس السبيل الأمثل لزيادة موارد الدولة، أو ارتفاع حجم الاستثمار العقارى، فهناك الكثير من الأساليب البديلة لزيادة تلك الموارد مثل إنشاء مدن ومجتمعات عمرانية جديدة، وزيادة عدد «المولات» هدف النشاط التجارى فقط أو فى المقام الأول ولكن ليس على حساب السكان وتعريض أرواحهم إلى مخاطر جمة وعديدة كالحرائق من جراء تلك الأنشطة وما بها من مخازن!

 

حقائق * أرقام

< 80٪="" من="" الوحدات="" السكنية="" يشغلها="" النشاط="">

< 37="" ألف="" محل="" وورشة="" فى="" العمارات="" المحيطة="" بفنادق="">

< 1000="" سوق="" عشوائى="" و5000="" حريق="" سنوياً="" بمحافظة="">

< 62="" محلاً="" بحارة="" احترقت="" مؤخراً="" بالموسكى="" داخل="" عمارة="" من="" أقدم="" وأهم="" العمارات="">

< 3="" محلات="" ومخزن="" للخردوات="" والملابس="" و6="" طوابق="" كاملة="" احترقت="" بحارة="" اليهود="" فى="">

< القانون="" 119="" لسنة="" 2008="" وقانون="" الإدارة="" المحلية="" رقم="" 43="" لسنة="" 1997="" يحددان="" شروط="" السماح="" من="" عدمه="" لتحويل="" الوحدات="" السكنية="" إلى="">

 

فى المدن الجديدة..

شروط تحويل الأرضى إلى وحدات تجارية

< تنازل="" المالك="" عن="" القرض="" التعاونى="" الذى="" حصل="" عليه="" باعتبار="" الوحدة="">

< تطل="" الوحدة="" على="" طريق="" لا="" يقل="" عرضه="" عن="" 21="">

< عدم="" تعارض="" النشاط="" مع="" أنشطة="" أخرى="" فى="" المنطقة="">

< موافقة="" اتحاد="" الشاغلين="" أو="" الملاك="" بالعمارة="">

< ألا="" يكون="" النشاط="" مزعجا="">

< توافر="" أماكن="" لانتظار="">

< ألا="" يكون="" هناك="" أى="" مديونيات="" على="">

< التراخيص="" المطلوبة="" وسداد="" رسوم="" تغيير="">