قانون الإيجارات القديمة قنبلة تنتظر الانفجار
مازال الجدل حول قانون الايجارات مستمرًا، ليس فقط من عامة الشعب وإنما من الخبراء والمختصين، وكل الأطراف الذين صدر من أجلهم هذا القانون الذى يحتوى على العديد من الثغرات، وكانت «الوفد» قد رصدت أمس ردود أفعال الملاك حول قانون العلاقة بين المالك والمستأجر والمطروح على البرلمان والذين أكدوا على رفضهم له لأنه لن يأتى بحقوقهم إلا بعد 10 سنوات على الأقل واليوم نستعرض رحلة المصريين مع ظلم قوانين الايجارات طوال السنوات الماضية، وآراء المستأجرين فى القانون الجديد، والذى أبدوا مخاوفهم من أن يكون مصيرهم الشارع بعد تطبيق القانون، بينما يتضمن القانون ميزة واحدة وهى تحرير المساكن والقصور المؤجرة للحكومة منذ عشرات السنين.
معظمهم من محدودى أو معدومى الدخل، ومنهم العجائز وأصحاب المعاشات الذين مضى بهم قطار العمر يعيشون فى نفس المكان، إما لضيق ذات اليد، أو خشية البعد عن جيران العمر، أو لاعتياد البقاء فى المكان نفسه، أغرتهم الجنيهات القليلة التى يدفعونها كإيجار شهرى للبقاء وعدم التفكير فى التغيير، وفجأة وجدوا أنفسهم أمام قانون لو صدر سيمنحهم فرصة للبقاء لمدة عشر سنوات فقط بعدها قد يجدون أنفسهم وأولادهم فى الشارع، هذا هو حال ملايين المصريين الذين يعيشون فى شقق إيجار قديم، فإذا كان هناك من استغل القوانين السابقة وأغلق الوحدة وانتقل إلى أماكن أخرى، فهناك من لا يزال يعيش فى الشقق القديمة رغم تهالك العقارات، لأنه لا ملجأ له، وهؤلاء يجب أن ينظر لهم القانون بعين الرحمة قبل كل شىء، فمعظمهم يعيش مأساة انعكست على جدران الوحدات التى يقيمون فيها، التى أصبحت الآن جزءاً من مأساتهم.
نبيلة قطب، سيدة فى العقد الخامس من العمر، كانت تعيش مع زوجها فى شقة مكونة من غرفة وصالة، ولكن بعد وفاة الزوج أصبحت غير قادرة على دفع الإيجار، فتم طردها من الوحدة.. وتقول: منذ خمس سنوات وأنا أعيش مع أبناء شقيقتى، بعد أن فقدت «الأربع حيطان» التى كانت تسترنى، ولم أستطع العيش مع ابنتى التى تعيش فى إيجار جديد مع زوجها وأبنائها السبعة.
وأضافت أن أى قانون يصدر يجب أن يراعى أحوال من هم مثلى، معدومى الدخل الذين لا يستطيعون دفع الإيجار المرتفع، فلولا أبناء شقيقتى لما وجدت غير الشارع مأوى، وأكدت أن أى قانون لن يراعى ذلك سيؤدى إلى زيادة سكان الشوارع.
نادية محمد، سيدة أربعينية، مشكلتها معقدة كانت تعيش من زواجها مع حماتها التى توفيت، وأصبحت تعيش مع زوجها وابنتيها الاثنتين فى الشقة نفسها بعقد الإيجار القديم المحرر باسم والد الزوج المتوفى، حاول زوجها مراراً تغيير العقد، إلا أن المالك رفض، ولما كانت شهادات ميلاد البنات على العنوان نفسه، وكل الأوراق الثبوتية، بقى الحال على ما هو عليه، إلا أن القدر كان له رأى آخر فلحق الزوج بأبويه تاركاً زوجته وبناته يعيشون فى شقة باسم والد الزوج.. وتتساءل نادية: أنا موظفة بسيطة ولا أمتلك ثمن شقة، ولا أستطيع دفع 700 أو 800 جنيه إيجارًا، فماذا أفعل أنا وبناتى؟.. وهل القانون الجديد سيراعى الحالات مثل حالتى؟
وتطالب زينب أحمد بقانون ينصف الفقراء أولاً، قائلة: أعيش فى الشقة التى تزوجت فيها منذ 40 سنة مع حماتى، والعقد باسمها، وابنى يقيم معى وأبناؤه الثلاثة بعد أن فشل فى الحصول على شقة خاصة به بسبب ارتفاع الإيجارات، فإذا صدر القانون الذى يتحدثون عنه فى التليفزيون أين نذهب؟.. وإذا كنت أنا وأمثالى من كبار السن متنا خلال مدة السنوات العشر التى يتحدثون عنها، فماذا يفعل أبناؤنا الذين يعانون الأمرين من الغلاء وارتفاع الإيجارات بشكل لا يقدر الشباب عليه؟
وينص القانون على زيادة القيمة الإيجارية للأماكن السكنية خلال الفترة الانتقالية كالآتى: خلال العام الأول يتم تحديد القيمة الإيجارية وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997، وفى العام الثانى تزيد 20% وفقاً لتقديرات لجان تحديد القيمة الإيجارية، بالإضافة إلى 5% زيادة سنوية، والعام الثالث تزيد 30% وتستمر الزيادة على هذا المنوال حتى تصل إلى 100% فى العام العاشر، وبعدها إما أن يتفق الطرفان على الاستمرار أو إخلاء الوحدة المؤجرة.
إلا أن أم أيمن رفضت هذه الزيادات، مؤكدة أنها مبالغ فيها، ولن يقدر الكثيرون عليها.
وأضافت: نحن مع زيادة الإيجار، ولكن بنسبة معقولة، فمع ارتفاع الأسعار الآن من حق الملاك زيادة الأجرة، ولكن يجب مراعاة ظروفنا نحن أيضاً، فأنا أحصل على معاش زوجى يصل إلى 800 جنيه، فكيف أدفع منه إيجارًا، ومن أين آكل وأشترى الأدوية؟.. خاصة أن أسعارها تزداد كل يوم.
ويتفق مع هذا الرأى صفوت جرجس، مستأجر لمحل وشقة بمنطقة المنيل، مشيراً إلى أن رفع القيمة الإيجارية حق للملاك لا يمكن إغفاله، ولكن حصولهم على هذا الحق لا يعنى الجور على الآخرين، فليس من المنطقى أن تكون الإيجارات القديمة بهذه القيمة المتدنية، ورفعها لا يمكن أن يتم مرة واحدة، ولا يمكن حساب القيمة الإيجارية حسب المنطقة دون النظر لدخل المواطن نفسه.
وأكد أنه فى الأحياء الراقية كجاردن سيتى والمنيل وغيرها يعيش وكلاء وزارة فى شقق إيجار قديم، هؤلاء الآن موظفون على المعاش حتى لو بلغ معاش الواحد منهم 2000 أو 3000 جنيه، هل يمكنه دفع القيمة الإيجارية المماثلة لما يدفع فى هذه الأحياء وتصل لـ4 و5 آلاف جنيه.
لذلك يطالب «جرجس» بدراسة هذه الحالات جيداً قبل إصدار أى قانون حتى لا يصبح هذا القانون ظالمًا للمستأجرين، مثلما كانت القوانين السابقة ظالمة للملاك.
يذكر أن مشروع القانون نص على إنشاء صندوق تكافل لدعم غير القادرين من المستأجرين، والمساهمة فى إنشاء وحدات إسكان اجتماعى بنظام الإيجار للذين سيتم إخلاؤهم من وحداتهم بعد انتهاء فترة السنوات العشر، على أن تكون موارد الصندوق الأساسية معتمدة على تحصيل جزء من حصيلة الضرائب العقارية للوحدات المؤجرة بنسبة 50%، وجزء من الأجرة المحصلة من مالك العقار، وجزء من إيرادات التصالح فى مخالفات البناء، ولكن لا توجد آلية تضمن إنشاء مثل هذا الصندوق، ومن ثم قد يجد الملايين أنفسهم فى الشارع بعد إقرار القانون.
قوانين الإيجارات.. عقاب متواصل للمصريين
تعد قوانين الإسكان هى المرآة التى تعكس توجهات الحكومة نحو الشعب المصرى خلال المراحل الماضية، فمع تبنى الدولة للسياسات الاشتراكية خرجت قوانين الإسكان منحازة انحيازاً تاماً للفقراء والبسطاء، ومع توجهها للرأسمالية سنت قوانين منحازة لأصحاب الأملاك، وفى كلتا الحالتين أفرزت هذه القوانين مشكلات لا حصر لها، وأصبحت العلاقة بين الملاك والمستأجرين مائلة سواء نحو هذا أو ذاك، وأصبح وجود قانون يوازن العلاقة بين الاثنين حلمًا لكل المصريين.
وكانت المرة الأولى التى تدخلت فيها الدولة بالقانون فى هذا المجال إبان الحرب العالمية الثانية، حينما حاول الملاك رفع القيمة الإيجارية مستغلين ظروف الحرب، فقامت الحكومة بإصدار أوامر عسكرية بموجب الأحكام العرفية- آنذاك– تقضى بسحب حق المالك فى طرد المستأجر عند نهاية مدة العقد، وذلك على خلاف أحكام القانون المدنى التى تركت لطرفى التعاقد حرية الاتفاق على مدة العقد وطريقة إنهائه، كما جمدت هذه الأوامر القيمة الإيجارية عند ما تم دفعه فى شهر إبريل 1941.
وبعد انتهاء الحرب العالمية الثانية صدر القانون رقم 121 لسنة 1947 الذى يعد أول قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وبعد قيام ثورة يوليو وانحيازها التام للفقراء، صدر القانون رقم 99 لسنة 1952 الذى تضمن تخفيض القيمة الإيجارية بنسبة 15% على العقارات المنشأة من 1/1/1944، ثم صدر القانون 68 لسنة 1961 الذى نص على تخفيض الإيجارات للمرة الثانية بنسبة 10%، وذلك على العقارات المنشأة منذ 12/6/1958 حتى 5/11/1961، ولما تسببت فيه هذه القوانين من إجحاف بحقوق الملاك من أجل المستأجرين، حاولت الدولة إصلاح الميزان وذلك بتحديد القيمة الإيجارية وفق معايير محددة، حيث صدر القانون رقم 146 لسنة 62 الذى حدد قيمة الإيجارات للعقارات المنشأة بعد 5/11/61 بواقع 5% من قيمة الأرض، و8% من قيمة المبانى مقابل استهلاك رأس المال والإصلاحات والصيانة.
ولكن الدولة التى كانت منحازة دائماً للفقراء أصدرت القانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيض القيمة الإيجارية بنسبة 20%.
ومع اتجاه الدولة لاقتصاديات السوق وتخليها عن الفقراء سنت القانون رقم 49 لسنة 77 ثم القانون رقم 36 لسنة 1981 وهما القانونان المعمول بهما حالياً فى الإيجارات القديمة، وحددا القيمة الإيجارية بـ7% من قيمة الأرض، و3% من قيمة المبانى، ولكن هذه القوانين، وما طرأ عليها من تعديلات، لم
ومع الانخراط فى الاقتصاد الحر فى حقبة التسعينات، وتوجه الدولة للبحث عن مصلحة أصحاب رؤوس الأموال، إلا أن استمرار مخاوفها من دخول عش الدبابير المعروف بالإيجارات القديمة أبقى الوضع على ما هو عليه، واكتفت الحكومة بإصدار القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف بقانون الإيجار المؤقت الذى حدد مدة معينة لعقد الإيجار، لتصبح كل العقود المحررة بعد هذا التاريخ محددة المدة، ثم تلاه القانون رقم 6 لسنة 1997 الذى حرر العلاقة الإيجارية فى المحلات التجارية وجعل العقود تمتد لوريث واحد، بينما لم يقترب القانون من الشقق السكنية، واستمرت مشكلة الإيجارات القديمة، وما ترتب عليها من شقق مغلقة تقدر بـ 2.5 مليون شقة باقية، وقضايا بالجملة أمام المحاكم، وشكاوى من الملاك بسبب توريث عقود الإيجار، وحقوق مهضومة للملايين، وبعد ثورة يناير 2011 عاد الحديث مرة أخرى عن ضرورة إيجاد قانون عادل يعيد للملاك حقوقهم، ويحمى المستأجرين فى الوقت نفسه، وترددت أنباء عن مشروع قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر عام 2014 إلا أنه لم ير النور، ثم ترددت الأنباء نفسها فى العام الماضى وشهدت المصير نفسه، ليعود الحديث من جديد مع المشروع الجديد، فهل يرى النور أم يشهد المصير نفسه؟
ميزة واحدة.. تحرير المساكن من الاحتلال الحكومى
رغم كل ما قيل، يحمل القانون بين بنوده ميزة واحدة ستعيد للكثيرين حقوقهم المسلوبة، حيث تشهد المرحلة الأولى من مشروع القانون نهاية الأماكن المؤجرة للحكومة، وينص المشروع فى الباب الأول منه وعنوانه: «الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن للأجهزة الحكومية والهيئات والجهات التابعة لها على أن تنتهى بقوة القانون عقود الإيجار المحررة بين المؤجرة أو المؤجر والجهات والأجهزة الحكومية والهيئات التابعة لها بخصوص الوحدات التى تشغلها على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، كما تنص المادة الثالثة والخاصة بالوحدات الأخرى التى ما زالت الدولة فى حاجة إليها تحقيقاً للمصلحة العامة تلتزم الدولة بزيادة الأجرة المنصوص عليها فى القانون 4 لسنة 1996 مع إخلائها وردها لأصحابها فى مدة لا تتجاوز 5 سنوات من تاريخ صدور هذا القانون، وفى حالة عرض الوحدات للبيع من قبل المالك يكون للدولة الأولوية لشرائها، على أن تسرى الأجرة المشار إليها فى الأحكام الانتقالية، وفى جميع الأحوال تنتهى بقوة القانون كافة عقود الإيجار المحررة بين المؤجر والجهات والأجهزة الحكومية والهيئات التابعة لها بخصوص الوحدات التى تشغلها خلال المدة المنصوص عليها فى المادة الثالثة».
هذه المادة تعتبر نهاية لأزمة العقارات التى تشغلها أماكن حكومية، فمنذ عشرات السنين والحكومة تلجأ للإيجار لحل مشكلتها فى توفير مقار للشركات والمكاتب الحكومية فى مختلف المحافظات، ومعظم هذه المقار تخضع لقوانين الإيجار القديمة منها 1173 مبنى مؤجرًا لوزارة التربية والتعليم، يتضمن هذا الرقم 225 مدرسة آيلة للسقوط ومع ذلك ترفض الوزارة إخلاءها، هذا بخلاف المبانى الأخرى التى تستأجرها الجهات الحكومية فى كل المحافظات، وأكدت وزارة الإسكان أنه لا يوجد حصر دقيق بها، ومنذ سنوات طويلة وتحديداً فور صدور قرار رئيس الوزراء فى 2/4/1997 بإلزام الجهات الحكومية برد الوحدات التى تستأجرها إلى ملاكها، وأصحاب الأملاك يطرقون كل الأبواب لتنفيذ القرار إلا أنهم فشلوا فى ذلك، فمنهم من لجأ لمخاطبة الجهات نفسها، ومنهم من لجأ للمحاكم، وبالفعل حصلوا على أحكام قضائية لم تنفذ، ومنهم من تقدم بخطابات لرئيس الجمهورية يطالبه بالتدخل لإخلاء الوحدات التى تحتلها الحكومة منذ عشرات السنين، وتدفع جنيهات قليلة مقابل استئجارها، وهو ما أكده المواطن أحمد أنور الذى أرسل خطاباً لرئيس الجمهورية يتضرر فيه من قيام 4 وزارات باستئجار 4 وحدات سكنية منه فى عقار يملكه على كورنيش النيل بمحافظة المنيا، مساحة الوحدة تبلغ 190 مترًا، إحداها استراحة تابعة لمحكمة المنيا الابتدائية التابعة لوزارة العدل، وتبلغ القيمة الإيجارية 54 جنيهاً كل 6 أشهر، واستراحة تابعة للتربية والتعليم إيجارها 7 جنيهات شهرياً، وأخرى تابعة لنقابة العاملين بمديرية الزراعة وإيجارها 90 جنيهاً شهرياً، والأخيرة تابعة للجمعية التعاونية الإنتاجية التابعة لوزارة التنمية المحلية، ويبلغ إيجارها 200 جنيه شهرياً.
وكانت معركة تحرير الأماكن المؤجرة للحكومة قد احتدمت بعد إحالة محكمة الاستئناف بدمنهور القانون رقم 6 لسنة 1997 والمادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 للمحكمة الدستورية العليا، للفصل فى مدى دستورية امتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للحكومة والهيئات والمصالح والشركات إلى أجل غير مسمى، بالمخالفة لقاعدة حماية الملكية الخاصة، ومبادئ المساواة وتكافؤ الفرص التى ينص عليها الدستور.
ويرى عصام مهنا المحامى بالنقض ومقيم الدعوى أن استمرار الحكومة فى البقاء فى الأماكن التى تستأجرها من المواطنين مخالف للقانون رقم 6 لسنة 1997 الذى يحدد مدة عقد الإيجار بدرجة واحدة لورثة المستأجر الأصلى، بينما أغفل القانون تنظيم مدة عقود الإيجار للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية كالدولة وهيئاتها والشركات، ما جعلها مؤبدة لا تنتهى مما ينتقص من حق الملكية الخاصة ويشكل قيداً عليها، ومن هنا جاء مشروع القانون يحمل نهاية لهذه المشكلة التى أرقت الملاك لسنوات طويلة، فهل يخرج القانون للنور، وتنتهى مشكلة الأماكن المؤجرة للحكومة، أم أن العقبات الأخرى خاصة مشكلة المواطنين محدودى الدخل الذين سيصبح مصيرهم الشارع ستحول دون ذلك؟
