المبادرة دفعة قوية وننتظرها منذ عام 2004
أكد قيادات التمويل والتطوير العقاري، أن مبادرة المركزي ينتظرها القطاع منذ عام 2004 عندما تم اقرار قانون التمويل العقاري، مؤكدين أن المبادرة ستؤدي لدفعة قوية لتمويل السكن.
وطالبوا بتفعيل دور الأجهزة الرقابية ووضع قوائم سلبية للمخالفين والمضاربين، مؤكدين أن حل مشكلة السكن يحتاج إلي استثمارات وتخطيط وتمويل مصري 100%، وأن هيئة التخطيط العمراني مفتاح السر في حل مشكلة السكن.
أكد أحمد حجاج، العضو المنتدب لشركة سكن للتمويل العقاري، أن مبادرة البنك المركزي بضخ 20 مليار جنيه في التمويل العقاري سوف تحرك قطاع التمويل العقاري بشكل كبيرة خلال العام الحالي.
قال حجاج: «مبادرة ننتظرها منذ عام 2004، خاصة بعد المشاركة في قانون التمويل العقاري عام 2000 وفي اللائحة التنفيذية لهذا القانون»
وأشار حجاج، الذي كان مستشار لهيئة التمويل العقاري والبنك العقاري المصري العربي، إلي أن مبادرة البنك المركزي بتوفير 10 مليارات جنيه كمرحلة أولي ستؤدي إلي زيادة التمويل العقاري عن طريق البنوك بنسبة 100%
ثروة للأفراد
وأوضح حجاج، الذي عمل في مجال التمويل العقاري بكندا منذ عام 1996 أن العقار أصل الثروة لدي الأفراد ويمكن الاقتراض بضمانه أكثر من مرة، وهذا يحقق ثروة للأفراد وعائدات للدولة من عملية التسجيل والعوائد علي الوحدات السكنية، بالإضافة إلي سهولة تطبيق قانون الضرائب علي العقارات.
وأوضح إلي أن هناك حجم طلب كبير في السوق المصري علي الوحدات السكنية، مشيرا إلي أنه يمكن أن تجد أكثر من 180 عميلاً يوميا يرغبون في وحدات سكنية.
وأضاف أن العقار ليس منتجاً ولكنه نظام حياتي، ومن الممكن أن تقوم الشركات بتمويل 300% من الموازنات التي يقوم بها البنك.
طالب بتعديل القانون للسماح بالتوسع في مجالات التمويل، خاصة في ظل توافر السيولة الكافية للتمويل والوحدات السكنية غير الجاهزة للسكن، مشيرا إلي أن سوق التمويل العقاري 5 مليارات جنيه والرصيد الحالي 4 مليارات جنيه ومن الممكن أن تسهم مبادرة البنك المركزي خلال هذا العام في زيادة الحجم إلي ما بين 6 و7 مليارات جنيه.
ونوه بأن عملية التوريق في قطاع العقارات صعبة بسبب طول الأجل مقارنة بالسيارات التي تتمتع بفترة زمنية قصيرة الأجل إلي جانب صعوبة التنفيذ علي الوحدات السكنية.
طالب بفتح المجال للحصول علي قروض بضمان الوحدات السكنية ففي كندا يستطيع صاحب الوحدة السكنية الحصول علي قرض ما بين 6 و7 مرات، بالإضافة إلي فتح مجال تمويل البناء والترميم والتحسين للوحدات السكنية أو العقارات، حيث لا يسمح لشركات التمويل العقاري بتمويل الإنشاءات الجديدة.
السوق الثانوي
أكد المهندس أشرف رياض، مهندس مدني ومستشار عقاري، أن هناك آليات كثيرة لتنشيط التمويل العقاري منها إنشاء شركات في المحافظات التي لا تعرف شيئاً عن التمويل العقاري، مشيراً إلي أن ضخ 20 مليار جنيه من البنك المركزي في نشاط التمويل العقاري إجراء جيد لسوق العقارات، لكنه يخاطب شريحة معينة ويحتاج إلي تكامل المنظومة بحيث تؤدي إلي حراك مستمر.
وأضاف أنه لابد من ايجاد السوق الثانوي الذي يسمح لشركات التمويل العقاري بعمليات التوريق، وبدلا من ضخ 20 مليار جنيه سوف نجد أن هناك حلقة متكاملة ومتواصلة للتمويل العقاري لا تنقطع بالإضافة إلي خفض سعر الفائدة إلي حدود 9%.
وأشار إلي ضرورة أن يتكامل دور الحكومة مع البنك المركزي في العمل علي حل مشكلة التسجيل والرهن واستخدام أساليب أخري مثل الإيجارة والاستصناع، وتمكين الممول في حالة عجز المستفيد من الحجز علي الوحدة السكنية.
وأوضح أنه متفائل بما يقوم به وزير الإسكان إبراهيم محلب مطالباً بضرورة تعديل التشريعات لسهولة التسجيل والرهن وحل مشكلة مصاريف التسجيل المتعددة، بالإضافة إلي سهولة الحصول علي المعلومات من الأحياء أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فهناك صعوبة تواجه الشركات أو البنوك في الحصول علي المعلومات الخاصة بالمخالفات علي العقارات.
وألمح إلي أن نقل ملكية أو التسجيل في دول قريبة من مصر لا يتطلب سوي ساعتين، ولكن في مصر يتطلب الأمر ما بين 6 شهور وسنة، بالإضافة إلي ضرورة حل مشكلة الدخول، فغالبية المصريين لديهم دخول أخري يصعب إثباتها، وهذا الدخل يمثل أكثر من 70% من دخله الثابت.
خطوات حل المشكلة
وصف المهندس علاء فكري، رئيس شركة بيتا ايجيت للتطوير العقاري، مبادرة البنك المركزي بأنها خطوة ممتازة وايجابية لتحريك قطاع العقارات ومنظومة التمويل العقاري، مشيراً إلي ضرورة تعاون جميع أجهزة الدولة لحل مشكلة الإجراءات والتي تتطلب 15 مستنداً حتي يحصل المستفيد علي وحدة سكنية.
قال إن منظومة السكن في مصر تحتاج إلي جراحة عاجلة وليست مسكنات كما كان يتم في الماضي، مشيراً إلي أن حل مشكلة السكن في مصر يأتي من خلال زيادة انتاج الوحدات السكنية، وأن الحل يبدأ من هيئة التخطيط العمراني فهي المسئولة عن دراسة وتخطيط الأحوزة العمرانية والتجمعات والمدن الجديدة وتوفير احتياجات السكان تخطيطيا لاحتواء النمو السكاني واستيعاب الزيادة السكانية وكوعاء شرعي للنمو السكاني بدلا من الوعاء غير الشرعي وهو المناطق العشوائية.
ونوه بأن هناك معوقات مثل اللوائح والقوانين وضعف الميزانيات وبطء الإجراءات وعامل الوقت هو عامل مهم جداً لأن الزيادة تكون بشكل دوري وسريع مما يتطلب تضافر كل الجهود الحكومية والخاصة والأهلية لزيادة إنتاج مصر من الوحدات وتعمير مساحات جديدة كاملة الخدمات والمرافق بما فيها المواصلات والمدارس والمستشفيات وهو ما يتطلب العمل الجماعي وبحسن نية بين الدولة والقطاع الخاص.
منظومة الإسكان
وأشار إلي أن منظومة الإسكان تتطلب مطورين عقاريين، وينقسم إلي المطور العقاري العام الذي يقوم الشوارع والبنية التحتية تكون بمعرفة مطورين عقاريين من الفئة الأولي نظير نسبة من الأراضي المخططة تحدد بالتفاوض وحساب التكاليف ومحطات الصرف والمياه والكهرباء والسنترالات «بمعرفة مستثمرين قطاع خاص تحت إشراف الجهاز الحكومي والاستشاري الحكومي ويحصل علي مقابل الخدمة من المستهلك علي دفعتين: مرة عند ربط العميل علي الشبكة، ومرة مع الفواتير الشهرية لاستهلاك المياه والصرف والكهرباء وخلافه، وتحصل الدولة علي نسبة من الأراضي المرفقة تستفيد منها في طرح مشروعات السكن الاجتماعي بأسعار اجتماعية تعادل التكلفة حرصا علي وجود توازن بين الإيراد والمصروف لاستمرار المشروع.
وتابع: والمطورون العقاريون للمناطق والمسطحات السكنية يحصلون علي الأراضي من «المطور العام» الذي شق الطرق ونفذ البنية التحتية إما نقدا وإما بالمشاركة حسب التفاهم الأنشطة الخدمية مستشفي ومدرسة وحضانة ومطافي وغيرها ويتم الاتفاق مع المطور
مصري 100%
أكد علاء فكري أن المشروع يحتاج استثمارات وتخطيط وتمويل بنوك مصرية ١٠٠٪ وكلها متوفرة وحتي لا نلهث وراء الاستثمارات الخارجية، فمصر قادرة علي تسيير امورها وبناء بلدها وعند تشبع السوق بالاستثمارات المصرية التي هربت خلال الأعوام الماضية وننجح في جذبها نبدأ في فتح الأسواق للاستثمارات الخارجية في القطاع العقاري ولكن بشروط وأهم هذه الشروط هو القيمة المضافة للسوق المصرية وحجم الأموال المستثمرة وعدم السماح للمستثمر الأجنبي بالاقتراض من البنوك لتمويل مشروعاته وهنا لا مانع من منح مزايا لمن يستثمر بمبالغ أكبر مثلا أكتر من ١٠٠ مليون دولار يتمتع بميزة أكثر في حالة الاستثمار بأكثر من ٥٠٠ مليون دولار وميزة أخري إذا كانت استثماراته خارج القاهرة ومزايا أخري للاستثمار بالصعيد والقري والمناطق النائية.
توفير الأراضي
وقال فكري: حل مشكلة السكن يحتاج إلي وفرة في الأراضي المعروضة ودقة في اختيار المطورين حتي لا يولد ميتا، فالعنصر الحاكم هنا هو توفير معروض بكثرة وفي زمن واحد للحد من ارتفاع الأسعار وتعاون جميع الأجهزة ضرورة لنجاح وفاعلية المشروع، ويوجد عدد كبير من الشركات المصرية المحترمة لابد من تشجيعها ودعمها كشركات وطنية لها خبرات محترمة ويشترط هنا الملاءة المالية والخبرة الفنية والسمعة الطيبة والالتزام بالجداول الزمنية وتعليمات الاستشاري والمشرف الدائم علي المشروع حسب الرسومات المعتمدة من الجهة الإدارية والمتوافقة مع هيئة التخطيط العمراني، والتمويل يمكن أن يتم من خلال البورصة وعمل صناديق لتمويل مشاريع بعينها كبديل لفوائد البنوك التي اضرت بالاقتصاد ورفعت الأسعار وتسببت بالدرجة الأولي في تضخم الاقتصاد المصري وهو فقدان العملة المصرية القدرة الشرائية عاماً بعد عام بسبب الفوائد البنكية العالية بدون عمل أو إنتاج يقابلها.
وألمح إلي أن تقارير رئاسة مجلس الوزراء في أغسطس الماضي تشير إلي انحسار إصدار التراخيص إلي أقل من ربع العدد السابق في ٢٠١٠ وبالتالي قلة الوحدات الجديدة خلال الفترة السابقه بالرغم من الزيادة المنتظمة للطلب كل عام ليزيد العجز سنويا وتزيد الأزمة السكنية.
التخطيط العمراني
وطالب بدعم وتطوير ومنح موازنات غير محدودة لهيئة التخطيط العمراني والبعد عن العشوائيات والوقوف في صف الدولة المتقدمة فكلمة السر هيئة التخطيط العمراني والتي يجب ان تتبع رئاسة مجلس الوزراء مباشرة لتيسير عملها. و بالتوازي يجب ان تركز الدولة علي دورها الرقابي علي الشركات بدلا من إدارة شركات قطاع الأعمال، فالجهاز الرقابي مهلهل وغير فعال وأهم عناصر الرقابة العنصر البشري المدرب النزيه ومن ادوات الرقابة الغائبة القوائم السوداء للمخالفين أو المضاربين «حل سحري رادع وسريع بعيدا عن بطء القضاء، والهيئة العامة لحماية المستهلك العقاري» تتلقي الشكاوي وتقوم بتمثيل المستهلك مع الملاك وحماية حقوق المشتري وضمان أمواله وتصرح بالبيع علي الرسومات قبل الإنشاء بضمانات ورسوم هي تفرضها ومنها وثيقة تأمين لصالح المشترين والتصريح للبائع ببيع بعض أو كل الوحدات قبل البناء، ولجنة لاستلام العقار بعد انتهاء الاعمال ومطابقته بالتراخيص ومنح رخصة تشغيل أو رخصة سكن وتكليف المكاتب الاستشارية بتمثيل الجهة الإدارية في الإشراف ومتابعة الأعمال أثناء التنفيذ علي ان تسدد تكاليف المكاتب الاستشارية دفعة واحدة من قبل المالك مع رخصة البناء وتطوير العنصر البشري بالجهاز الحكومي ككل وتطوير مهاراته من خلال برامج وتدريبية وقصر الترقيات علي مسابقات واختبارات لاختيار الأكثر كفاءة وليس الأقدمية.
وأوضح أن زيادة الفوائد علي الودائع بالجنيه هي دعوة صريحة إلي التكاسل والبطالة والعزوف عن العمل عندما يقدم البنك ١٣٪ فائدة ثابتة لأصحاب الودائع فهي بلاشك مغرية جدا وأفضل من المغامرة التجارية أو الصناعية والربح والخسارة والضرائب ومكتب العمل والتأمينات وخلافه فهو ربح مضمون ولا داعي لمشقة العمل الحر والذل امام موظف قد يوافق أو يرفض منحك ترخيصاً أو رخصة تشغيل وكان قراراً حكيماً للمركزي بتخفيضها خلال الشهور الماضية.
وألمح إلي أن تكلفة القروض للمستثمر أو المشتري في قطاع العقارات تصل إلي 19% سنويا مما يمنع من استكمال منظومة التمويل العقاري وعدم قدرة المواطن علي امتلاك وحدة سكنية ويضر بالاقتصاد.