تعديلات تحفيزية فى قانون التمويل العقاري
رفع الحد الأقصى لتمويل السكن إلى 15 % وانشاء سجل ضمان
تستعد الهيئة العامة للرقابة المالية لإجراء بعض التعديلات على أحكام قانون التمويل العقارى تسمح بزيادة الحد المسموح به فى التمويل للمستثمر فى أغراض السكن بالإضافة إلى تعديل معايير الملاءة المالية المطبقة على نشاط التمويل العقارى كى تتماشى مع التعديلات الواردة على معايير الملاءة المالية لنشاطى التأجير التمويلى والتخصيم وبالتالى يمكن السماح لشركات التمويل العقارى الجمع بين أكثر من نشاط تمويلى بما يسهم فى دعم السوق تأتى التعديلات المقترحة بعد نحو ١٦عاما من بدء نشاط التمويل العقارى فى مصر ورغم إجراء تعديلات سابقة فى القانون بهدف التيسير على المستثمرين إلا أن التعديلات المقترحة الجديدة تأتى فى ظروف استثنائية فى ظل تداعيات جائحة كورونا وبهدف احداث حراك أكثر للسوق.
وكان الدكتور محمد عمران – رئيس هيئة الرقابة المالية قد أشار إلى أن تعديل قيمة التمويل الممنوح لمستثمر واحد للأغراض السكنية ليصبح حده الأقصى 15% بدلاً من 10% من صافى حقوق الملكية لشركة التمويل العقارى وذلك للشخص الطبيعى وزوجه وأولاده القصر، وكذلك زيادة الحد الأقصى للأغراض الغير سكنية إلى 30% بدلا من 20% من صافى حقوق الملكية للشركة التمويل العقارى للشخص الطبيعى وزوجه وأولاده القصر أو للشخص الاعتبارى الواحد والأطراف المرتبطة به، قد جاء استجابة لمقترح من الاتحاد المصرى للتمويل العقارى لمساندة شركات التمويل العقارى فى تلبية رغبة شريحة من العملاء مؤهلة للحصول على تمويلات بقيم مرتفعة، وتماشياً مع ما رصدته تقارير الرقابة المالية من استمرار اتجاه استحواذ المسـتثمرين من فئــة مساحة الوحـدات (أكبر من 86م2) على أعلـى نسبة من التمويلات بلغــت نحـــو 85.69% فى الربع الثانى من عام 2020 بسبب توسـع الدولـة فـى بيــع الوحـدات التــابعة لكــل مـن وزارة الاســكان وهيئــة المجتمعــات العمرانية وغيـره مـن مشـروعات الاسـكان الاجتماعي، علما بأن نسبة المستثمرين من نفس فئة المساحة كانت 93.16% عن نفس الفترة من عام 2019
وتسعى هيئة الرقابة المالية لضمان مزاولة نشاط التمويل العقارى بكفاءة والحفاظ على قدرة وإمكانيات شركات التمويل العقارى البالغ عددها 14 شركة تمويل وإعادة تمويل عقارى بإجمالى رؤوس أموال مصدرة بلغت قيمتها على نحو تراكمى حوالى 2384.5 مليون جنيه بنهاية الربع الثانى من عام 2020، وتهيئة نشاط التمويل العقارى كى يتماشى مع التعديلات الواردة على معايير الملاءة المالية لنشاطى التأجير التمويلى والتخصيم، تمهيداً لبناء نسق موحد يتيح لشركات التمويل الجمع بين أكثر من نشاط تمويلي.
كما تسعى الهيئة لاستكمال معايير الملاءة المالية لشركات التمويل العقارى علاوة على الوارد منها – حاليا باللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى – من ضرورة ألا يزيد حجم التمويل الذى تحصل عليها الشركة عن طريق الاقتراض على عشرة أمثال، وألا تزيد هذه النسبة على 25 مِثل حقوق الملكية بالنسبة لشركات إعادة التمويل العقاري.
وبهذا فإن إجراء تعديل فى معايير الملاءة المالية يأتى لتركيز الاهتمام على إدارة المخاطر التى تواجهها الشركات المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقارى وتدعيم قدرتها فى التحوط لمواجهة مخاطر الائتمان، والتشغيل، للحفاظ فى جميع الأوقات على الحد الأدنى لمعيار كفاية رأس المال والمتمثل فى نسبة ملاءة مالية يجب ألا تقل عن (12%) يتم احتسابها بين عناصر القاعدة الرأسمالية وبين الأصول مرجحة بأوزان
وأوضح د. عمران أن الهيئة استحسنت المقترحات الواردة من اللجنة الاستشارية للتمويل العقارى والاتحاد المصرى للتمويل العقارى والخاصة بتعديل بعض مواد قانون التمويل العقارى، وسيتم عرضها على مجلس إدارة الهيئة -فى أقرب اجتماع له- بعد ما أبدت الهيئة موافقتها المبدئية على استحداث مادة لإنشاء «سجل الضمان العقاري» بالرقابة المالية لإشهار حقوق الضمان العقارى وأى تعديل أو شطب يرد عليها وإلزام أطراف التمويل بقيد اتفاق التمويل بالسجل المشار إليه بعد إثبات تاريخه بالشهر العقاري، وبذلك يتم حصر جميع البيانات الجوهرية لاتفاق التمويل لدى الهيئة باعتبارها الجهة الحاكمة والمنظمة للنشاط منعاً لأى تلاعب فى تلك البيانات ولإضفاء صفة الرسمية على اتفاق التمويل العقارى خاصة إذا كان لم يسجل بعد بالشهر العقارى ما يضمن حماية حقوق أطراف الاتفاق حتى إتمام إجراء الشهر. بالإضافة لضمان سرية بيانات الاتفاق المقيدة الذى يتم إشهاره بسجل الضمان العقارى المقترح إنشاؤه وإبراز أهميتها وقيمتها من خلال النص على اعتبارها ملكاً للهيئة مع إعطائها حجية المحررات الرسمية فى الإثبات للكافة مُعَرفة موقف العقارات الممولة والضامنة المدونة بالسجل.
وتشير أحدث التقارير الصادرة عن الهيئة العامة للرقابة المالية عن أداء نشاط التمويل العقارى خلال عام 2019 فقد قامت شركات التمويل العقارى بمنح 2.6 مليار جنيه لعملائها خلال عام 2019 مقارنة بـ 2.2 مليار جنيه تمويلات ممنوحة خلال عام 2018 بمعدل نمو بلغ 18.2 % كما بلغ حجم نشاط التمويل العقارى التراكمى منذ بداية النشاط 13.3 مليار جنيه حتى نهاية عام 2019 مقارنة ب 10.7 مليار جنيه العام الماضى وبمعدل نمو بلغ 31%.
ويظل هذا على معدل النمو فى التمويل العقارى واعتماد شريحة من المستثمرين عليه
ويذكر أنه فى عام ٢٠١٤ تم تعديل بعض أحكام قانون صندوق التمويل العقارى بهدف الحد من التلاعب فى الحصول على دعم الصندوق للاسكان الاجتماعى بشكل خاص.