بلتون تخفض القيمة العادلة لشركة مصر الجديدة للإسكان بسبب تباطؤ تطوير الأراضي

كتب- صلاح الدين عبدالله:

 

خفضت بحوث شركة بلتون المالية القيمة العادلة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بنحو 64% إلى 25.25 جنيه للسهم إثر تباطؤ تطوير الأراضي.

 

قالت بلتون إن خفض القيمة العادلة لتبلغ 25.25 جنيه/ للسهم مقارنة بـ 70.10 جنيه/ للسهم، نتيجة تباطؤ وتيرة تطوير الأراضي الفضاء لتبلغ 17 عام في هليوبارك و 40 سنة في نيوهليوبوليس وكذلك زيادة خطط الدفع لتتراوح بين 9-11 عام (مقابل خمس سنوات فيما سبق)؛ بالاضافة الي تعديل أسعار الأراضي وفقاً لتسعير أراضي العاصمة الإدارية الجديدة؛و زيادة معدل الخصم الخاص بنا إلى 22.5% مقارنة بـ 20.0%. على الرغم من امتلاك شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير محفظة أرض ضخمة غير مستغلة (26.1 مليون متر مربع) تقع في موقع مميز في شرق القاهرة، لا تسير الشركة بالوتيرة اللازمة لمواكبة اتفاقيات تقاسم الإيرادات التي يتم توقيعها خلال الفترة الحالية مع شركات أخرى الشراكة. بالإضافة إلى مواجهة الشركة خلال الفترة الحالية بعض المشاكل المتعلقة بالسيولة (حيث تبلغ السيولة النقدية لديها 7,8 مليون جنيه فقط)، مما سيؤجل مد البنية التحتية لقطع الأراضي الجديدة وبالتالي تباطؤ تطوير الأراضي. بناءً على ذلك، لا نرى محفزات في الأمد القصير لارتفاع السهم. والمحفز الرئيسي هو توقيع اتفاقيات شراكة جديدة مع شركات تطوير عقاري كبرى.

 

كماخفضت "بلتون" وتيرة تطوير الأراضي الفضاء في مشروع نيوهليوبوليس لتصل إلى 40 سنة (مقارنة بـ 16 سنة) وفي مشروع هليوبارك إلى 17 سنة (مقارنة بـ 11 سنة). قمنا بذلك من خلال خفض حجم قطعة الأرض المباعة سنويا بناءً على توجيهات إدارة الشركة مستهدفة بيع 100 فدان (420 ألف متر مربع) من الأرض الفضاء، وهو ما أخذناه معيارا

واستخدمناه خلال لحين بيع أراضي الشركة بالكامل . واستخدمنا أيضاً توقعات تحليل الاقتصاد الكلي لدى بلتون بشأن التضخم في زيادة أسعار البيع خلال عام 2019 بنحو 22%، ومن ثم تباطؤ ارتفاعها سنوياً لتصل إلى 5%، مع تضخم تكلفة البنية التحتية بنحو 10% في عام 2019، ثم تضخمها بعد ذلك بنسبة 3%. وبالمثل، خفضنا توقعاتنا لفترة بيع مشروع سوديك إيست من 10 سنوات إلى 14 سنة، مع توقعاتنا بتباطؤ مبيعات المشروع نظراً لتزايد المنافسة في شرق القاهرة من جانب شركات القطاع الخاص والعام.

 

كانت هيئة المجتمعات العمرانية تطرح أراضي جديدة بكثافة في شرق القاهرة، نظراً لأن الطلب على القطاع العقاري كان في أفضل حالاته خلال الأعوام الأربعة الماضية، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بين 1.5-1.8 مرة. ولكن رغم أن أسعار الأراضي في القاهرة الجديدة تتراوح بين 5.0- 7.4 ألف/ للمتر المربع بناء على الأسعار المعروضة مؤخراً في المرحلة الثانية من اتفاقيات تقاسم الإيرادات في 2018، ما زلنا نستخدم سعر 4.5 ألف/ للمتر المربع لبيع قطع الأراضي الصغيرة المتوقع خلال عام 2018 لحين إمداد هذه الأراضي بالمرافق.